Avalúo Fiscal

¿Qué es el Avalúo Fiscal?

Es la valuación no comercial que la autoridad federal (SHF) o la propia municipalidad correspondiente realiza sobre un predio o bien inmueble con el fin de asignarles un gravamen fiscal que puede ser ISR (Impuesto Sobre la Renta) o ISAI (Impuesto por Adquisición de Bienes Inmuebles).

Esto derivado principalmente a la oficialización de la adquisición de un inmueble a través de un cambio en la escrituración y por lo tanto, del propietario del bien, ya sea por compra, por adjudicación o cualquier otro recurso legal por el cual exista un cambio en el titular de propiedad.

El avalúo fiscal nos va a servir para el pago de impuestos fiscales, así como pago de ISR. Dicho valor no tiene relación con el valor comercial, ya que son exclusivamente temas tributarios, con el objetivo de fijar un impuesto territorial, que en México se le conoce como contribuciones, los valores son puestos por entidades públicas con fines fiscales (SHF).

Los Avalúos Fiscales se pueden clasificar en tres:

Avalúos para deducción fiscal por mejoras (ISR)
Avalúo por Adquisición de Bienes Inmuebles
Avalúo Catastral

El principal objetivo de un avalúo fiscal es fijar un impuesto territorial, que en México se le conoce como contribuciones, los valores son puestos por entidades públicas con fines fiscales.

¿Para qué sirve un avalúo fiscal?

Los Avalúos Fiscales sirven para el cálculo del Impuesto de Adquisición(ISAI) e ISR. Se puede conceptualizar que mediante el valor físico de los bienes inmuebles se pretenden medir el gravamen fiscal o el deducible correspondiente, según sea el caso, son de utilidad para las autoridades fiscales y/o el usuario en particular.

Cuando se va a vender un bien inmueble se incurre en un pago obligatorio del ISR, según la ley ISR en el articulo 205 es posible hacer deducible y por lo tanto bajar el pago de gravamen al ISR por vender un inmueble cuando se comprueban gastos de inversión sobre el bien inmueble sujeto.

Cuando se lleva a cabo la inversión en inmueble en tema de mejoras se tiene que calcular el costo de las inversiones en las cuales se haya incurrido a través de las mejoras y las ampliaciones al bien, para esto se tendrá que dar el costo total en el dictamen de valor en el aviso de terminación de obra. Esto según lo mencionado en el articulo 121 de la ley de ISR fracción II;

Las autoridades fiscales podrán tomar en cuenta el avaluó como parte del los costos de las inversiones cuando este tenga un valor inferior al 10% respecto al valor de la inversión que se contenga en el aviso de terminación de obra.

¿Quiénes pueden hacer un avalúo fiscal?

En la Ciudad de México, puede ser una persona física o moral que tenga el registro vigente de la Sociedad Hipotecaria Federal.

¿Cuándo es necesario un avalúo fiscal?

Cuando se va a realizar el traslado de dominio de ISAI e ISR. Por ejemplo, cuando se adquiere un inmueble por:

Compra/Venta
Juicios Testamentarios
Adjudicaciones
Fusiones o Divisiones

También se puede utilizar para establecer el régimen de condominio específico a la propiedad. Esto debe estar bajo el formato vinculado y necesario al procedimiento y en todo caso con la autoridad federal o municipal pertinente.

¿Qué aspectos se toman en cuenta?

Para realizar un Avalúo Fiscal se toman en cuenta los siguientes puntos:

Entorno urbano.
Ubicación.
Uso del inmueble.
Tipos de inmuebles de la zona.
Condiciones físicas.
Tipo de acabados y sus condiciones.
Toma de fotografías para el reporte del avalúo fiscal.
Servicios en los que se cuenta la propiedad.
La rentabilidad del bien inmueble.

Si se trata de un Avalúo Fiscal de una fecha anterior a la que se practica, se realizará el siguiente procedimiento:

Se determinará el valor del bien a la fecha actual.

El valor será ajustado al índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se realizó el avalúo entre el índice del mes al cual es requerido.

Ese resultado será el valor del bien a la fecha a la que fue solicitado.

¿Qué vigencia tiene un avalúo fiscal?

De acuerdo con el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, que indica:

Artículo 3: “Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.”

Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
Instituciones de crédito
Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes

¿Quiénes realizan los avalúos fiscales?

El Avalúo Fiscal puede ser realizado únicamente por Peritos Valuadores con cédula profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública en la materia de Valuación de Bienes Inmuebles, dependiendo la situación u objetivo de dicho servicios, el perito valuador deberá de contar también con vigencia y certificación ante SHF, Tesoreria o como perito valuador registrado ante la entidad correspondiente.

¿Qué vigencia tiene un avaluó fiscal?

La vigencia de los avalúos para efectos fiscales tiene una vigencia de 1 año siempre y cuando el inmueble no haya experimentado modificaciones estructurales o cambios en las condiciones económicas.