Avalúos inmobiliarios con validez legal en toda la República
Peritos valuadores certificados ante SEP, INDAABIN y SAT. Más de 30 años respaldando avalúos para bancos, dependencias federales, notarías y particulares.
¿Qué son los avalúos inmobiliarios?
Un avalúo inmobiliario es un dictamen técnico realizado por un perito valuador certificado para determinar el valor real de una propiedad — casa, terreno, oficina o nave industrial — basado en análisis físico, documental y de mercado del inmueble.
¿Para qué sirven los avalúos inmobiliarios?
Los avalúos inmobiliarios son fundamentales en el sector de bienes raíces porque establecen el valor justo de un inmueble. Son esenciales en compraventa, créditos hipotecarios y transacciones financieras. En México, solo un perito valuador con cédula SEP puede emitirlos con validez legal. Si buscas información específica sobre propiedades habitacionales, consulta nuestra guía sobre avalúo de casa.
En Anepsa los elaboramos con metodología triangulada (enfoque físico + comparativo de mercado + capitalización de rentas), memoria de cálculo auditable y peritos con registros vigentes ante cada dependencia.
¿Para qué te sirve concretamente?
- Vender tu propiedad al precio correcto, sin perder dinero ni espantar compradores.
- Obtener crédito hipotecario con las mejores condiciones posibles.
- Resolver herencias, divorcios o disputas societarias sin pleitos sobre el valor.
- Cumplir requisitos del SAT, IMSS, INFONAVIT o juzgados.
- Asegurar tu inmueble por el monto real de reposición.
- Detectar oportunidades de inversión antes que el resto del mercado.
Qué incluye tu avalúo Anepsa
- Valor comercial certificado✓
- Reporte fotográfico georreferenciado✓
- Plano arquitectónico del inmueble✓
- Análisis comparativo de mercado✓
- Memoria de cálculo auditable✓
- Firma y cédula del perito valuador✓
- Validez legal ante autoridades✓
¿Por qué es importante realizar un avalúo inmobiliario?
Más allá de un número, un avalúo profesional te protege jurídicamente, optimiza tu inversión y abre puertas financieras que de otra forma permanecerían cerradas.
Certeza en el precio
Valor justo y preciso basado en datos objetivos, sin sorpresas ni pagos excesivos.
Prevención de conflictos legales
Evita disputas en herencias, divorcios y disoluciones con un acuerdo imparcial sobre el valor.
Optimización del precio de venta
Precio competitivo que evita pérdidas por subvaluación y la imposibilidad de vender por sobreprecio.
Evaluación fiscal y contable
Esencial para calcular impuestos como el predial y el ISAI, y para reflejar activos en libros contables.
Asesoramiento en inversiones
Visión clara de la rentabilidad potencial y riesgos de mercado antes de comprometer capital.
Valuación de seguros
Garantiza compensación adecuada al costo real de reposición en caso de siniestro.
Acceso a mejores condiciones de crédito
Un valor bien determinado facilita la aprobación y mejores condiciones de financiamiento hipotecario.
15 tipos de avalúo inmobiliario que realizamos
Elige el que necesitas y conoce exactamente cómo se elabora, en cuánto tiempo y qué documentos requiere.
Avalúo comercial
El más solicitado. Determina el precio real al que tu propiedad puede venderse hoy en el mercado abierto. Se basa en metodología triangulada: enfoque físico, comparativo de mercado y de ingresos.
Lo piden compradores, vendedores, asesores inmobiliarios y empresas que necesitan reflejar el valor justo de un activo en libros.
Ideal para
- Compraventa entre particulares
- Negociación con asesor inmobiliario
- Reflejo contable de activos
- Aportación a sociedad
Tiempo de entrega
- 5 días hábiles / 48 h express
Avalúo de escrituración
Solicitado por el notario público para calcular impuestos, derechos y honorarios de la escrituración. Sirve como base para el ISAI. Sin él no es posible formalizar la compraventa ante notario.
Quién lo pide
- Notario público
- Comprador del inmueble
Documentos
- Escritura previa, predial, identificación
Avalúo de garantía fiscal
Cuando tienes un adeudo con el SAT, IMSS o INFONAVIT y necesitas dejar un inmueble en garantía o como dación en pago, esta valuación establece el monto exacto con el que el bien respalda la deuda.
Acepta
- SAT
- IMSS
- INFONAVIT
- Tesorerías estatales
Avalúo para crédito FOVISSSTE e INFONAVIT
Si vas a usar tu crédito de vivienda, este avalúo es obligatorio: determina cuánto te prestará el organismo. Lo realizamos siguiendo los lineamientos oficiales para evitar rechazos.
Aplicable a
- Crédito tradicional INFONAVIT
- Cofinavit
- Crédito FOVISSSTE TuHogar
- Apoyo Infonavit
Avalúo para seguros
A diferencia del avalúo comercial que determina el precio de venta en el mercado, el avalúo para seguros determina cuánto costaría reconstruir o reponer el inmueble si un siniestro lo destruyera.
El criterio dominante es el enfoque de costo: Valor de Reposición Nuevo (VRN) o Valor de Reposición Depreciado (VRD), según las condiciones de la póliza. Base metodológica: NMX-R-081-SCFI-2015.
Base normativa
- NMX-R-081-SCFI-2015
- Criterios AMIS
- Condiciones de la póliza
Por tipo de inmueble
- Casa — VRN
- Nave industrial — VRD
- Edificio corporativo — VRN
- Hotel — VRN + instalaciones
- Inmueble histórico — reposición especializada
Tiempo de entrega
- 5 días hábiles / 48 h express
Opinión de valor
Estimación rápida y económica usando únicamente enfoque comparativo de mercado. No es un avalúo formal, pero te da un rango realista para decidir si vendes, mantienes o renegocías.
Úsalo cuando
- Aún no decides si vender
- Necesitas referencia para anuncio
- Antes de pedir crédito formal
Avalúo de rentas
Calcula la renta mensual justa según ubicación, características y comportamiento del mercado de arrendamiento. Útil tanto para propietarios como para inquilinos que renuevan contrato.
Ideal para
- Casas y departamentos
- Locales comerciales
- Oficinas y bodegas
- Renovación de contratos
Avalúo de traslado de dominio
Define el valor con el que se calcularán los impuestos locales por cambio de titular (ISAI municipal). Cada entidad federativa tiene reglas distintas y nuestros peritos las dominan.
Estados con regulación
- CDMX
- Estado de México
- Jalisco
- Nuevo León
Avalúo de inversión
Calcula el valor desde la lógica del inversionista: renta generada, revalorización, costos operativos y retorno comparado con otras alternativas.
Métricas incluidas
- Cap Rate
- Cash on Cash Return
- IRR proyectada
- Sensibilidad a vacancia
Avalúo judicial
Solicitado por juez para resolver disputas: herencias contenciosas, divorcios con sociedad conyugal, particiones, embargos o expropiaciones.
Áreas
- Civil
- Familiar
- Mercantil
- Administrativo
Avalúo histórico o patrimonial
Para inmuebles catalogados por INAH o INBA. Considera elementos arquitectónicos protegidos, restricciones de intervención y valor simbólico.
Casos típicos
- Casonas en centros históricos
- Edificios catalogados
- Haciendas
- Monumentos privados
Avalúo de daños
Después de un siniestro — incendio, inundación, sismo — calcula el costo real de reparación o reposición. Sustenta reclamaciones ante aseguradoras y demandas civiles.
Cobertura
- Daños estructurales
- Pérdida de contenido
- Lucro cesante
- Demolición y retiro
Avalúo para expropiación
Cuando una propiedad va a ser expropiada por causa de utilidad pública, determina la indemnización justa para el propietario.
Casos atendidos
- Vialidades federales
- Líneas de transmisión CFE
- Gasoductos PEMEX
- Proyectos urbanos
Avalúo de impacto ambiental
Incorpora variables ambientales al valor: proximidad a áreas naturales protegidas, riesgos hidrometeorológicos, suelos contaminados o restricciones de uso de suelo.
Variables
- Zonificación ambiental
- Riesgo de inundación
- Calidad del suelo
- Cercanía a ANPs
Avalúo para reestructuración empresarial
Se utiliza en fusiones, adquisiciones o reorganización de activos. Los inmuebles son valuados para determinar su valor dentro de la nueva estructura corporativa. Útil también en due diligence inmobiliario.
Aplica en
- Fusiones y adquisiciones
- Escisión de activos
- Reorganización de holding
- Due diligence inmobiliario
- Valuación IFRS / NIF
¿Qué inmuebles se pueden valuar?
Desde una recámara estudio hasta una nave industrial de 10,000 m². Filtra por categoría.
Casas
Casas Dúplex
Estudios
Áticos / Lofts
Cabañas
Locales comerciales
Oficinas
Hoteles
Estaciones de servicio
Naves industriales
Bodegas
Estacionamientos
Terrenos urbanos
Terrenos rurales
Hospitales
Escuelas
Instalaciones deportivas
Museos
¿No ves tu tipo de inmueble? Contáctanos — valuamos prácticamente cualquier bien raíz.
¿Quiénes pueden hacer avalúos inmobiliarios en México?
No cualquier persona puede emitir un avalúo con validez legal. Conoce qué dice la ley y por qué los peritos valuadores de Anepsa cumplen con todos los requisitos.
Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación
Entidades autorizadas para realizar avalúos con validez fiscal:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN)
- Instituciones de crédito (bancos)
- Corredores públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas de valuación certificadas
- Peritos valuadores profesionales con cédula SEP vigente
¿Qué significa esto para ti?
Un avalúo elaborado por alguien que no cumpla estos requisitos no tiene validez ante el SAT, bancos, notarías ni juzgados, aunque el documento se vea profesional.
✓ Maquinaria y Equipo · Cédula SEP 6249160
✓ Negocio en Marcha · Cédula SEP 6820894
✓ Tesorería CDMX · Registro V-0842-382
✓ INDAABIN · Perito No. 0089
Aceptados por SHCP, SAT, IMSS, INDAABIN, PEMEX y SHF.
¿Qué aspectos considera el perito en tu inmueble?
El valor de una propiedad no es arbitrario. Estos son los factores que analizamos en cada visita de inspección.
Características físicas del inmueble
- Edad del inmueble
- m² de construcción
- Superficie total del terreno
- Calidad y tipo de acabados
- Estado de conservación
- Instalación eléctrica
- Instalación hidráulica
- Instalación de gas
Factores de ubicación
- Tipo de uso de suelo
- Alumbrado público
- Agua potable
- Acceso a electricidad
- Acceso a transporte público
- Nivel de seguridad de la zona
- Crecimiento urbano del área
- Servicios cercanos: tiendas, escuelas, parques
¿Cómo es el proceso de un avalúo inmobiliario?
Sin sorpresas, sin letras chiquitas. Haz clic en cada paso para ver el detalle.
Solicitud y cotización
Nos contactas por teléfono, WhatsApp o correo. En menos de 4 horas hábiles recibes precio cerrado por escrito y tiempos de entrega comprometidos. Sin costo oculto.
Revisión documental
Recibimos tu escritura, predial y planos. Si te falta algún documento te asesoramos para obtenerlo. Validamos que la propiedad coincida legalmente con lo declarado.
Inspección física del inmueble
Nuestro perito valuador visita la propiedad, mide, fotografía, verifica estado de conservación, instalaciones, acabados y entorno. Coordinamos el horario que te convenga.
Análisis comparativo de mercado
Comparamos tu propiedad contra ventas y rentas recientes de inmuebles similares en la misma colonia y zonas equivalentes. Usamos bases de datos propias y oficiales.
Cálculo del valor
Aplicamos los enfoques físico, comparativo y de capitalización de rentas, según el tipo de avalúo. El valor final se concilia de manera técnica y se documenta paso a paso.
Entrega del dictamen
Recibes el documento firmado por el perito valuador, con cédula y registros vigentes, listo para presentar ante banco, notaría, juzgado o autoridad. Digital y físico.
¿Cómo se hace un avalúo inmobiliario?
Existen 3 enfoques reconocidos internacionalmente. En Anepsa los triangulamos para obtener el valor más preciso y defendible.
Enfoque físico o directo
Se basa en el cálculo del costo de los materiales de construcción e instalaciones del inmueble. Analiza lo que costaría construir o renovar la propiedad en condiciones actuales de mercado.
Enfoque comparativo de mercado
Considera el valor de propiedades similares en la misma zona o áreas equivalentes. Se comparan ventas recientes de inmuebles con características semejantes.
Enfoque por capitalización de rentas
Analiza el valor del inmueble en función de los ingresos por renta que generará. Se compara con propiedades similares en arrendamiento dentro de la zona.
Normas que rigen los avalúos inmobiliarios en México
En México no existe una sola norma obligatoria para todos los avalúos. La normativa aplicable depende de la finalidad del avalúo y la autoridad involucrada.
Avalúo comercial privado
Marco metodológico base publicado en el DOF el 19 de abril de 2016. Aplica para compraventa, inversión y garantías de cualquier tipo de inmueble.
Crédito hipotecario de vivienda
La Sociedad Hipotecaria Federal establece la metodología para inmuebles objeto de créditos garantizados: INFONAVIT, FOVISSSTE y banca privada.
Bienes nacionales y sector público
Norma operaciones con dependencias federales, expropiaciones, arrendamientos, concesiones y venta de inmuebles federales.
Efectos fiscales federales
Regula los avalúos para garantía del interés fiscal ante el SAT. Los dictámenes tienen vigencia de un año y deben ser practicados por valuadores autorizados.
Publicidad y venta al consumidor
Regula la información comercial y contratos de compraventa de vivienda. Obliga a que el costo del avalúo se informe de forma transparente.
Norma aplicable según la finalidad del avalúo
| Finalidad del avalúo | Norma / institución aplicable |
|---|---|
| Compraventa privada · inversión · garantía privada | NMX-R-081-SCFI-2015 |
| Crédito hipotecario (INFONAVIT, FOVISSSTE, banca) | Reglas SHF |
| Efectos fiscales · escrituración · ISAI · predial | RCFF Art. 3 + legislación local |
| Bienes nacionales · entidades públicas · expropiaciones | INDAABIN |
| Garantía bancaria · regulación financiera | CNBV + Circular Única + SHF |
| Juicio · sucesión · divorcio · litigio | Código procesal + perito autorizado |
| Catastro · predial · impuestos locales | Legislación estatal y municipal |
| Publicidad · venta de vivienda · contratos | NOM-247-SE-2021 |
| Seguros · valor de reposición · suma asegurada | NMX-R-081 + criterios AMIS |
| FIBRAS · fondos de inversión · reportes corporativos | CNBV + regulación financiera |
Nota: Cada dictamen de Anepsa indica expresamente la norma que lo rige y la finalidad para la que fue elaborado, porque cada uno responde a una autoridad distinta.
¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?
Precios transparentes desde el primer contacto. El costo final depende del tipo de inmueble, ubicación y urgencia.
| Tipo de inmueble | Superficie | Costo del Avalúo Comercial |
|---|---|---|
| Casa habitación | 60 a 150 m² | $2,100 |
| Casa habitación | 151 a 250 m² | $2,300 |
| Casa habitación | 251 a 350 m² | $2,700 |
| Casa habitación | 351 a 450 m² | $3,200 |
| Casa habitación | 451 a 650 m² | $3,500 |
| Casa habitación | 651 a 750 m² | $4,200 |
| Casa habitación | 751 a 850 m² | $4,600 |
| Departamento | hasta 50 m² | $2,100 |
| Departamento | 51 a 100 m² | $2,300 |
| Departamento | 101 a 150 m² | $2,600 |
| Departamento | 151 a 200 m² | $3,000 |
Tarifas referenciales en MXN antes de IVA. El costo definitivo varía según ubicación, complejidad del inmueble y modalidad (estándar 5 días / express 48 h). Para terrenos consulta nuestra página de avalúo de terreno y para departamentos nuestra guía de avalúo de departamento.
Registros y certificaciones vigentes de Anepsa
Cada avalúo lo firma un perito con cédula profesional activa. Estos son los registros reales ante los organismos reguladores en México.
SEP — Inmobiliario
6673186
Cédula profesional para avalúos de inmuebles en toda la República.
SEP — Maquinaria y Equipo
6249160
Cédula profesional para valuación de activo fijo industrial.
SEP — Negocio en Marcha
6820894
Cédula para valuación de empresas y negocios en operación.
Tesorería CDMX
V-0842-382
Registro ante la Tesorería de la Ciudad de México para avalúos fiscales y catastrales.
INDAABIN
Perito No. 0089
Registro ante el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para operaciones con dependencias federales.
Avalúos aceptados por: SHCP · SAT · IMSS · INDAABIN · PEMEX · SHF y los principales bancos del país.
Avalúos que hemos realizado
Dictámenes recientes en distintos estados del país. Cada valor está respaldado por metodología triangulada y firma de perito certificado.
Casa habitación
Tamuín, San Luis Potosí
Terreno
684.90 m²
Construcción
85.50 m²
Estimación de valor comercial · Método físico
Valor determinado
$1,644,000 M.N.
Casa habitación unifamiliar
El Colli, Zapopan, Jalisco
Terreno
692.00 m²
Construcción
587.50 m²
Compra · Venta
Valor determinado
$19,453,000 M.N.
Hotel
Yautepec de Zaragoza, Morelos
Terreno
5,175.19 m²
Construcción
1,071.90 m²
Toma de decisiones internas
Valor determinado
$22,945,000 M.N.
¿Por qué elegir Anepsa?
Otros despachos te entregan un PDF. Nosotros te entregamos un dictamen que aguanta una auditoría bancaria, un litigio o una revisión del SAT.
Aceptación institucional
Registrados ante INDAABIN, SAT, IMSS, INFONAVIT, FOVISSSTE y los principales bancos del país.
Entrega express disponible
Modalidad 48 horas para casos urgentes. Sin sacrificar metodología ni respaldo legal.
Cobertura nacional real
4 sucursales propias y peritos valuadores asociados en las 32 entidades. Sin sobrecargos por traslado.
Peritos con cédula vigente
Certificados por SEP. Tu avalúo lo firma quien lo elabora, no un nombre prestado.
Metodología auditable
Cada cifra está respaldada con memoria de cálculo, fuente de información y referencias comparables.
30+ años de trayectoria
Acompañando bancos, dependencias federales, empresas y familias mexicanas en sus decisiones inmobiliarias.
¿Cómo afectan las condiciones del mercado al valor de tu inmueble?
El valor de una propiedad no depende solo de sus características físicas. Estos factores externos también influyen en lo que vale hoy.
Situación económica general
El estado de la economía nacional y local influye en el poder adquisitivo de los compradores. En recesión los precios tienden a bajar; en crecimiento, los valores suben.
Tasas de interés hipotecarias
Cuando las tasas suben, menos personas pueden acceder a financiamiento, lo que puede congelar o reducir los precios en el mercado secundario.
Tendencias del mercado inmobiliario
En zonas con exceso de oferta los precios bajan; donde la demanda supera la oferta, los valores se incrementan.
Cambios legales y de uso de suelo
Nuevas normas sobre construcción o uso de suelo pueden incrementar o reducir significativamente el valor de una propiedad.
Factores sociales y demográficos
El crecimiento poblacional o la llegada de infraestructura nueva hace más atractiva una zona y sube el valor de las propiedades.
¿Qué vigencia tienen los avalúos inmobiliarios?
Por lo general 6 meses, extensible hasta 12 meses siempre que el inmueble no presente modificaciones físicas significativas.
Preguntas que recibimos todos los días
¿Necesitas un avalúo inmobiliario?
Cotización en menos de 4 horas. Peritos valuadores certificados. Cobertura nacional.
