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Avalúo de local comercial
Un avalúo de local entra en la categoría de avalúos comerciales, los cuales están destinados a conocer el valor justo y real de un inmueble, basado en diversas características internas y externas de la propiedad en cuestión, como la zona donde se encuentra, los servicios con los que cuenta, las condiciones en las que se encuentra al momento del estudio, entre otras características del bien.
Un avalúo de local comercial es de mucha utilidad para diversos propósitos, pues al querer rentar, vender o conseguir un seguro para tu bien inmueble será necesario este estudio.
¿Para qué se usa un avalúo comercial?
En general, una valuación de bienes comerciales es una evaluación imparcial con el propósito de determinar el valor de una propiedad comercial, de las razones más comunes por las que uno necesitaría una valuación de este tipo se encuentran:
- Auxiliar a los vendedores de estas propiedades comerciales a concluir precios de venta justos y certeros.
- Certificar ante los compradores comerciales los precios de lista y determinar los precios de oferta justos para ellos.
- Establecer y respaldar las negociaciones de arrendamiento.
- Transferir este tipo de propiedad
- Respaldar ante los prestamistas el monto de un préstamo (pues un prestamista no puede brindar un préstamo de una cantidad mayor que el valor de la propiedad)
- Los dueños podrán establecer un valor real para fines de préstamos hipotecarios
- Ayudar con el estudio a lograr fusiones corporativas, emisión de acciones o revisión del valor contable.
- Poner todo en orden para disoluciones comerciales.
- Auxiliar con aspectos legales, como desacuerdos contractuales, afectaciones ambientales, etc.
- determinar el valor real de una propiedad para propósitos fiscales, como lo son un proceso de reevaluación, herencia, donaciones e impuestos sobre estas donaciones.
- Calcular el valor de liquidación de los procedimientos de venta necesaria
- Los inversores comerciales podrán tomar decisiones informadas (un avalúo comercial puede auxiliar a los inversionistas a decidir sobre la compra de valores, determinar presupuestos y plazos para futuras renovaciones.
- Permitir que un corredor comercial asesore a un cliente sobre asuntos de inversión en bienes raíces comerciales, como objetivos, alternativas, recursos, restricciones y tiempo.
En el caso de un local comercial aplica cualquiera de las anteriores, puesto que usualmente lo que se busca es conocer la cantidad en la que puede ser rentado o vendido.
Diferencia entre local comercial y establecimiento de comercio
Estos dos conceptos pueden ser confusos entre ellos puesto que un local comercial hace referencia al lugar físico donde un comerciante ejerce la actividad comercial, donde muestra sus productos a ofertar, los comercializa o presta un servicio, ahí se recibe a los consumidores y es un punto de venta al público.
Por el contrario, un establecimiento de comercio se refiere a un conjunto de bienes o factores y elementos que hacen posible el desarrollo de un negocio o una actividad comercial, un ejemplo son los inventarios, las marcas, el nombre comercial y los mobiliarios.
Este puede ser un comercio online en donde no se tiene un trato cara a cara con los consumidores.
Es posible que el local comercial y el establecimiento de comercio sean de la misma persona natural o jurídica o, por el contrario, pertenecer a diferentes personas y hacer un acuerdo o arrendamiento, puede haber local comercial sin necesidad de que haya establecimiento de comercio pero un establecimiento de comercio si necesita que haya un local comercial.
Es importante diferenciarlos puesto que ante el código de comercio son el medio y el resultado para definirlo de alguna manera.
¿Qué documentos se necesita para hacer un avalúo comercial?
En el caso específico de un avalúo comercial es necesario tener la siguiente documentación:
- Solicitud para realizar el avalúo
- Los planos del inmueble al que se le realizará el avalúo
- Comprobante de que los pagos de servicios estén al día
- Pago al corriente del predial
- Escrituras
Enfoques para realizar un avalúo comercial
| ENFOQUE | DESCRIPCIÓN |
| Físico o Directo | Calcular el valor de la reposición de materiales de instalaciones y construcción para saber el valor de estos de hoy en día. |
| Comparativo de mercado | Es calculado en comparativa con la oferta de mercado de los inmuebles similares dentro de la misma zona o alguna zona con similitudes. |
| Capitalización de rentas | Se compara con inmuebles que son similares de la misma zona o alguna zona parecida que se encuentren en renta para determinar y calcular el posible valor de todas las rentas futuras del inmueble en cuestión. |
¿Quién puede hacer este tipo de avalúo?
Para hacer un avalúo comercial es necesario solicitar la valuación a un perito valuador con una cédula que certifique que es profesional en el tema, este te asesorará de acuerdo a las necesidades como cliente y será el responsable de acudir al inmueble a evaluar todas las características interiores y exteriores para poder determinar un valor, este proceso se conoce como levantamiento.
Recuerda que es necesario que un profesional sea el encargado de realizarlo pues si no no será un documento oficial.
Un avalúo tiene una vigencia de 6 meses hasta 1 año siempre y cuando no se le haga ninguna modificación significativa al inmueble, por lo cual podrás utilizarlo por todo este tiempo.
En ANEPSA somos expertos profesionales en este tipo de avalúos, contacta a uno de nuestros asesores para que te brinde la información necesaria y puedas saber el valor de tu local comercial lo antes posible.
