Valuación de Hoteles
Durante los últimos años el turismo ha mostrado un continuo crecimiento y una gran diversificación, lo cual lo ha llevado a convertirse en uno de los principales sectores económicos que han estado creciendo con mayor rapidez en el mundo, el turismo se ha vuelto un sector económico clave para impulsar al progreso socioeconómico a nivel global, ya que el turismo guarda una estrecha relación con el desarrollo.
El turismo desempeña un papel fundamental en la economía de México, ya que representa el 8.5% del PIB, el cual representa más del doble que el promedio OCDE de 4.1% (OCDE, 2017).
¿Qué es la valuación de hoteles?
Una parte fundamental del turismo es la hotelería, por lo cual se vuelve un factor importante a analizar para junto con este crear estrategias que permitan impulsar una creciente creación de valor en el sector turístico.
Unos cuantos aspectos que determinan el valor del establecimiento en la valuación de hoteles son: la categoría, la antigüedad, el estado de conservación, la tipología y la gestión.
¿Por qué es importante la valuación de hoteles?
Conocer la valuación de hoteles brinda la oportunidad de:
- Ampliar el inmueble.
- Acceder a crédito.
- Mejorar o reevaluar los activos.
- Fusiones, Adquisiciones o Escisión.
Métodos de avalúo de hoteles
Para valuar un hotel es necesario identificar las características estructurales del sector, el análisis de indicadores o variables y el porcentaje de ocupación. Poseer esta información, permite detectar factores determinantes para impulsar la competitividad de un hotel ya establecido o que se desea establecer.
Método Comparativo de Mercado o Ventas Comparables
Éste método se utiliza en bienes que pueden analizarse a través de su comparación con otros bienes existentes en su mercado y se basa en investigar la demanda de los bienes, operaciones recientes de compraventa, operaciones de renta o de alquiler, una vez que se cuenta con la información recabada se procede a su comparación permitiendo al valuador estimar un valor de mercado del bien.
Método por Enfoque de capitalización de los ingresos
Este método se relaciona con las ganancias futuras esperadas de un hotel y consiste en estimar el valor presente del inmueble a futuros beneficios derivados de poseerlo dadas las condiciones de mercado, este método permite cuantificar los ingresos futuros del bien, comparando los ingresos del inmueble de nuestro interés junto a otros que guardan semejanzas con él, con ello se calculan los ingresos que se puedan generar a través de un análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Es decir, se miden los ingresos que se espera que el inmueble produzca en el futuro, para de esta forma determinar en el presente el precio probable del bien.
Para desarrollar este procedimiento tenemos que conocer los elementos que determinan el rendimiento de un hotel(value drivers)
Método de Aproximación de Costes
Consiste en calcular cuanto podría valer la inversión en bienes muebles e inmuebles durante todo el tiempo, considerando las condiciones físicas del bien al día de hoy, en sustitución de lo que se esta valorando, teniendo en cuenta la depreciación de acuerdo al deterioro físico, obsolescencia funcional y económica.
Método basado en múltiplos
Los más utilizados para medir el potencial económico que tienen las habitaciones por el beneficio económico por capacidad instalada, este método se utiliza para determinar el potencial de valor en un sentido exponencial que nos permita reflejar el potencial económico.
¿Por qué es necesario realizar el avalúo de hoteles?
En el sector empresarial del turismo existe una gran competencia por poseer el mejor posicionamiento de la zona, el considerar realizar un avalúo le brinda al interesado encontrar ventajas comparativas respecto a otras cadenas, o bien, le ayuda a detectar deficiencias, lo cual le permitirá incrementar su competencia en el sector.
