Análisis de Mayor y Mejor Uso

El mayor y mejor uso se puede definir como el uso razonablemente legal y probable de un activo o de un activo que ha mejorado física y financieramente, soportado de manera adecuada y que resulta en su máximo valor.

El análisis de mayor y mejor uso es muy importante al momento de realizar un proceso de valuación como máximo potencial económico de bien inmueble, usualmente un terreno,  ya que determina el uso más rentable de un activo inmueble considerado, (propiedad, planta y equipo) tanto si el activo tiene actualmente un uso definido o si presenta una mejora en sus características. 

Análisis de Mayor y Mejor Uso

¿Qué es el Análisis de Mayor y Mejor Uso? 

El mayor y mejor uso se puede definir como el uso razonablemente legal y probable de un activo o de un proyecto inmueble que ha mejorado física y financieramente, soportado de manera adecuada y que resulta en su máximo valor económico posible.

El análisis de mayor y mejor uso es muy importante al momento de realizar un proceso de valuación como máximo potencial económico de bien inmueble, usualmente un terreno,  ya que determina el uso más rentable de un activo inmueble considerado, tanto si el activo tiene actualmente un uso definido o si presenta una mejora en sus características.

 

¿Cuáles son los elementos fundamentales?

Un elemento fundamental en el análisis de mayor y mejor uso es investigar activos similares, que desempeñen la misma función y características conforme.

Se analizarán distintos escenarios, que cumplan con:

  • Proyecto físicamente posible.
    • Legalmente permitido.
    • Financieramente viable.
    • Proyectos de máximo rendimiento.

    Investiga las características de propiedades similares en localidades cercanas o comparables al activo a valorar. Es necesario que se investiguen las similitudes en cuanto a las características de los activos dentro del mercado circundante, que se encuentren a consideración y conforme al reglamento de construcción que señalan las medidas de construcción permitidas por zona y tipo de construcción – desarrollos en zona indicada, servicios existentes, estudios demográficos, sociales etc… 

    Por lo anterior, se deduce que para un análisis de mayor y mejor uso es fundamental comprender las fuerzas de mercado que afectan a todos y cada uno de los activos que componen el objeto del avalúo.

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    ¿Qué elementos se consideran para efectuar el análisis de mayor y mejor uso?

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    Con el fin de poder realizar de forma adecuada el análisis del mayor y mejor uso, se siguen cuatro pasos:

    Legalmente permisible .

    Tiene que ver básicamente con construcciones y terrenos , sobre si sus modificaciones pueden violar por ejemplo el uso de suelo o ciertas restricciones que violen las leyes establecidas en esa localidad en específico.

    Físicamente posible.

    Son aquellas modificaciones que pueden llegar a tener los activos en cuanto a tamaños, capacidades, dimensiones y que sean perfectamente adaptables en una nueva ubicación de espacio, tamaño, forma, capacidades, dimensiones, topografía, etc . 

    Factible financieramente.

    Esto se refiere a que un activo no esté excesivamente modificado o mejorado para cumplir con una función que no requiere tales adecuaciones , por ejemplo , si se tiene un tanque vertical fabricado en acero inoxidable de grado sanitario este no serviría para almacenar agua tratada que alimente a un sistema de potabilización, dado que esa función la puede cumplir un tanque de acero al carbón menos costoso . Si se usa para la función potabilizadora un tanque de acero inoxidable no sería financieramente rentable para un proyecto de ese activo pues no ofrecería los beneficios económicos esperados.

    Máxima rentabilidad.

    Para este punto se requiere un análisis completo de mercado respecto a los activos a valuar, esto con la finalidad de que dichos activos ofrezcan el máximo rendimiento neto. Se requiere analizar el mercado para conocer qué uso se le debería dar a un activo para obtener su máximo rendimiento con base a sus mejoras estructurales y técnicas. Lo mismo ocurre con un terreno o construcción, es esencial analizar el mercado para conocer qué uso de un inmueble puede obtener su mayor y mejor uso.

    Para el caso de maquinaria, se puede hacer un análisis de mayor y mejor uso evaluando las condiciones y mejoras en las que podría ser utilizado un activo bajo condiciones específicas de operación e inclusive de mantenimiento. Por ejemplo, una bomba de desplazamiento positivo podría tener más capacidad manejando cierto tipo de fluidos viscosos bajo ciertas condiciones de presión y temperatura, elevando la productividad de un proceso de manufactura y así incrementando la tasa de retorno que entrega esa línea de producción es específico. Podría ser el caso en que sea necesario utilizar varios enfoques de valuación para determinar el mayor y mejor uso para un activo, ya sea terreno, inmueble, maquinaria, vehículo, etc.

    Análisis de factibilidad ambiental

    los estudios en donde se determina que un programa o proyecto de inversión cumple con la normatividad aplicable en materia ambiental;

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