Valuación de naves industriales | ¿Qué es una nave industrial?

Una nave industrial es un inmueble o construcción urbana que sirve para distintos fines como; almacenaje de diversas mercancías de la empresa, para procesos de producción y posteriormente utilizados en algunos casos como puntos de distribución, no solo eso, cuentan con un uso multifuncional dentro de las ciudades y pueden ser aprovechadas para realizar procesos de manera simultánea y de forma más eficiente, éstas naves son construidas en zonas específicas que son amplias y por lo tanto permiten establecer varias, por esto es que se le da a estos lugares los nombres de; parque, central, zonas o polígonos industriales.

¿Cómo están construidas las naves industriales?

Depende el uso que se le vaya a dar a cada una pero principalmente están construidas por 3 tipos de estructuras:

Estructura de acero: Para espacios con necesidad de iluminación y amplitud, con una vida promedio de larga duración.

Concreto: Llamado “in situ”, el beneficio de esto es el costo, pues es más económico pero no cuentan con mucha iluminación.

Concreto prefabricado: Usado normalmente con propósito de almacenamiento, no cuenta con mucha iluminación ni altos techos, pues no cuentan con ello.

Estructuras mixtas: Una combinación entre acero y concreto dependiendo del propósito de la estructura

Pasos para construir una nave industrial

Con el fin de que sea un espacio completamente abierto y sin obstrucciones para brindar la comodidad y espacio necesario, no debe contener apoyos en el medio de la estructura como refuerzos, ahora vamos a mencionar los pasos para construir una nave industrial:

Conocer para qué propósito va a ser creada, dado que existen leyes que deben ser seguidas y documentos, para saber el espacio y longitud necesaria.
Escoger el lugar donde se planea construir
Escoger el tipo de nave para saber con qué materiales va a ser construido
Desbronce del solar, el proceso en el que se acondiciona el terreno para luego pasar a la cimentación
Cimentación: Basado en el terreno donde se construirá la nave industrial se evalúa cual es el tipo de cimentación y cómo mediante la cimentación es la base de toda la estructura debe ser sólida.
Estructura: Es el esqueleto de la nave, pues está compuesta por vigas de acero de forma estratégica para formarla.
Cerramiento: Este paso se refiere a construir las paredes como paneles de hormigón para el perímetro de la nave, dejando ahí los espacios para puertas y ventanas, al igual que paneles donde entrará luz.
Cubierta: Puede ser cubierto de metal, o paneles pre-fabricados, todos deben ser de acuerdo a la necesidad y propósito de la nave industrial.

El promedio de costo a invertir para una nave industrial en CDMX es de 80 millones de pesos aproximadamente, no son las de mayor tamaño y más equipadas pero cuentan con sus propias plantas de energía, rampa niveladora, andenes de carga y descarga y conexiones en las principales vías de acceso a las arterias de la ciudad.

¿Qué es la valuación de naves industriales?

Una valuación se realiza con el fin de conocer el valor real de un bien, esto con diferentes propósitos, las naves industriales son un bien y normalmente el dueño es una empresa, por lo cual puede hacerse una valuación con propósitos de compra, venta, traspaso, crédito hipotecario, seguro o garantía, algunas de las variables que se consideran para hacerlo son:

- Antecedentes: Aquí se pone la información del valuador o empresa valuadora, nombre del perito y los datos del solicitante, además de la información general del inmueble, el objetivo del avalúo y propósito del avalúo.

- Características urbanas: El perito valuador tomará en cuenta todas las características del sitio donde se encuentra la nave industrial que se va a valuar.

- Descripción general del terreno: Se toman en cuenta aspectos como la topografía, configuración, las características del panorama, las medidas y colindancias entre otras.

Elementos de la construcción: Va de la mano con la descripción general del inmueble ya que acá también se toman en cuenta todas las características internas y que forman parte de la construcción.

¿Qué se toma en cuenta para la valuación?

Algunos de los factores que son tomados en cuenta para este tipo de valuación son los siguientes:

Uso Actual y Potencial

Se considera el uso actual de la nave industrial y su potencial de uso futuro, si la nave está siendo utilizada y genera ingresos, su valor puede ser mayor, además, se evalúa si la nave tiene potencial para adaptarse a diferentes tipos de industrias o usos comerciales.

Edad de la construcción

Se toma en cuenta la edad que se tuvo del inmueble de manera efectiva considerando el ajuste que se realiza en la edad cronológica, esto junto con los factores de demérito físico, la obsolescencia funcional y las remodelaciones que se han realizado en el inmueble a lo largo de su vida.

Vida útil remanente

Está considera la cantidad de años que el inmueble podrá operar en condiciones que sean normales y que se le brinde un mantenimiento de manera constante, por esto es que se obtiene al momento de restar el valor de vida útil de construcción con la edad efectiva.

Valor comercial

Considera el valor en el que se podría otorgar un precio en la comercialización de un bien, esto previo a que se realice un avalúo, esto resultará en la ponderación del valor físico y aquel de capitalización de rentas.

Regulaciones y Zonificación

Se tienen en cuenta las regulaciones locales y la zonificación para determinar la viabilidad de uso de la nave industrial según los planes de desarrollo urbano y las normativas municipales.

Tamaño y Dimensiones

El tamaño de la nave industrial, tanto en términos de superficie como de altura, influirá en su valor, las naves más grandes suelen tener un valor más alto, especialmente si están diseñadas para albergar maquinaria o equipos específicos.

Es importante recalcar que los factores pueden variar según la situación.

¿Qué métodos se utilizan para la valuación de naves industriales?

Método Comparativo o de Mercado

Se determina por la investigación directa de los valores que tenga el inmueble o bien aquellos que sean similares en la zona o zonas semejantes, comparados con el bien a valuar, tomando en cuenta sus características físicas, edad, calidad, etc.. Y obteniendo el valor unitario del mercado homologado aplicable para el mismo.

Método de Costos o de valor Físico

Esto se basa en el valor de reposición nuevo y de los distintos componentes del inmueble el cual se comienza a afectar por los deméritos correspondientes para obtener el valor neto de reposición (V.R.N.) y se suma al valor del terreno obtenido del mercado y resultando en el valor físico del inmueble, que se puede afectar por la obsolescencia económica.

Método de Ingresos

Este valor es aquel que dará beneficios futuros, por lo general se encuentra medidos por la capitalización de rentas y en un nivel de ingresos que son específicos.

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