Los avalúos inmobiliarios son la manera más eficaz y oficial para conocer el valor real de un inmueble con base en diversos factores relacionados a la calidad de vida que ofrece dicha propiedad, ya sea por el estado de conservación, los materiales y acabados que posee, la ubicación, servicios, vialidades, entre otros. 

El avalúo inmobiliario se presenta en un documento que tiene validez legal y es necesario para realizar diversos trámites relacionados con el inmueble. 

Los avalúos inmobiliarios son para efecto de realizar operaciones legales tales como: compra-venta, donación, justipreciación de arrendamiento, pago de indemnizaciones por expropiación, indemnización por causas de utilidad pública, concesiones de predios, créditos hipotecarios Infonavit, FOVISSSTE, ISSFAM, garantías fiscales y bancarias, juicios, escrituración, obtención de un seguro, etcétera. 

Plano de una casa

¿Quién puede hacer un avalúo inmobiliario? 

Un avalúo inmobiliario solamente puede ser realizado por un perito valuador, es un experto que cuenta con una cédula profesional expedida por la SEP, que lo respalda y autoriza como valuador. Puedes contratar tanto un perito independiente que esté registrado ante las autoridades fiscales, como otros de distintas instituciones autorizadas. Es esencial que éste cuente con una cédula como perito valuador de inmuebles y, de acuerdo al propósito del avalúo, debe estar registrado ante otras instituciones específicas. 

Con base en el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para realizar avalúos fiscales son: 

  • El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. 
  • Instituciones de crédito. 
  • Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía. 
  • Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes. 

¿Por qué es necesario un avalúo inmobiliario? 

Normalmente cualquier institución de crédito que brinde el servicio de préstamos y/o financiamiento requiere de un respaldo por parte del solicitante, esto puede ser cualquier tipo de bien que tenga un valor, entre ellos se encuentran las propiedades. Es por medio de estos bienes que la institución asegura su pago, pero para que un inmueble sea tomado en cuenta debe contar con un avalúo realizado por un perito certificado que pueda determinar si es posible o no otorgar el crédito solicitado. 

Al tratarse de un estudio detallado y del valor que determine el perito, dependerá el éxito de la operación que se realice con dicho estudio, por lo que se requiere una persona externa y profesional, que conozca y pueda determinar un valor real del inmueble, basándose en las tablas que emite la tesorería. 

¿Cómo se hace un avalúo inmobiliario? 

Un avalúo inmobiliario se realiza mediante el análisis de diferentes factores como:  

  • Edad del inmueble. 
  • m² de construcción. 
  • Superficie total. 
  • Calidad de acabados. 
  • Estado de conservación. 
  • Existencia de instalación eléctrica. 
  • Existencia de instalación hidráulica. 
  • Existencia de instalación de gas. 
  • Ubicación – Dentro de este punto son considerados diversos aspectos como: 
  • Alumbrado público. 
  • Agua potable. 
  • Electricidad. 
  • Acceso a transporte público. 
  • Seguridad. 
  • Crecimiento urbano. 
  • Vías de acceso al inmueble. 
  • Tiendas, restaurantes, centros comerciales, parques, escuelas y cualquier lugar cercano al inmueble que pueda otorgar comodidades y/o servicios. 

Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad y, por consiguiente, la calidad de vida que podrían tener los habitantes. El resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble. 

Tipos de avalúo inmobiliario 

  • Hipotecario: Este tipo de avalúo es solicitado por instituciones financieras como Infonavit, FOVISSSTE e ISSFAM, con el propósito de determinar, a partir del valor de la casa, el monto que se le prestará al derechohabiente, así como los gastos de escrituración. Se debe considerar que el avalúo no está incluido dentro del crédito hipotecario, por lo que el comprador deberá cubrirlo. 
  • Compra – Venta: Es utilizado para conocer el precio al que se puede comprar o vender una propiedad. Se toman en cuenta aspectos como la inflación, la ubicación de la propiedad, el mercado, la oferta inmobiliaria cerca del inmueble, etc. Un avalúo inmobiliario ayudará a definir el precio justo del inmueble. De este modo, se evitan conflictos debido a que la vivienda esté por encima del precio del mercado y, del mismo modo, se evitan pérdidas por ofrecerla a un precio menor. 
  • Opinión de valor: Se estiman valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. 
  • Determinación de rentas: Por lo general, este avalúo es solicitado para determinar el monto por el cual un inmueble puede ser rentado, así como para solicitad una cesión de contrato o compensación por rentas no pagadas. Es útil tanto para rentas para habitación o para rentas comerciales. 
  • Seguro: Permite estimar un valor justo de mercado que permita una reposición. Garantiza ante cualquier compañía de seguro el resguardo económico que cubra la propiedad ante un riesgo o siniestro por cuestiones de inseguridad o de fenómenos naturales. 
  • Escrituración: Su objetivo es precisamente escriturar la propiedad, por lo cual va regido por un perito con registro en la Tesorería y es enviado al portal de la secretaria de finanzas, esto para pagar las aportaciones correspondientes dependiendo del valor comercial alcanzado por el inmueble. 
  • Fiscal o catastral: Esta clase de avalúo tiene como objetivo verificar que una propiedad se encuentre al corriente con el pago de predial, agua, impuesto de adquisición de inmuebles, etc. Se toman en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y terreno. Sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale el inmueble ante catastro y de esa forma saber cuánto se cobrará de predial. 

Por lo general, un avalúo inmobiliario tiene una vigencia de seis meses, por lo que es necesario analizar el motivo de éste para determinar nuestras necesidades y elegir la opción más conveniente.