AvalĂșo Fiscal

ÂżQuĂ© es el AvalĂșo Fiscal?

Es la valuaciĂłn no comercial que la autoridad federal (SHF) o la propia municipalidad correspondiente realiza sobre un predio o bien inmueble con el fin de asignarles un gravamen fiscal que puede ser ISR (Impuesto Sobre la Renta) o ISAI (Impuesto por AdquisiciĂłn de Bienes Inmuebles).

Esto derivado principalmente a la oficialización de la adquisición de un inmueble a través de un cambio en la escrituración y por lo tanto del propietario del bien, ya sea por compra, por adjudicación o cualquier otro recurso legal por el cual exista un cambio en el titular de propiedad.

El avalĂșo fiscal nos va a servir para el pago de impuestos fiscales, asĂ­ como pago de ISR. Dicho valor no tiene relaciĂłn con el valor comercial, ya que son exclusivamente temas tributarios, con el objetivo de fijar un impuesto territorial, que en MĂ©xico se le conoce como contribuciones. Los valores son puestos por entidades pĂșblicas con fines fiscales (SHF).

avalĂșo fiscal

Los AvalĂșos Fiscales se pueden clasificar en tres:

  • AvalĂșos Catastrales
  • AvalĂșos para deducciĂłn fiscal por mejoras (ISR)
  • AvalĂșo por AdquisiciĂłn de Bienes Inmuebles

El principal objetivo de un avalĂșo fiscal es fijar un impuesto territorial, que en MĂ©xico se le conoce como contribuciones. Los valores son puestos por entidades pĂșblicas con fines fiscales.

ÂżPara quĂ© sirve un avalĂșo fiscal?

Los AvalĂșos Fiscales sirven para el cĂĄlculo del Impuesto de AdquisiciĂłn(ISAI) e ISR. Se puede conceptualizar que mediante el valor fĂ­sico de los bienes inmuebles se pretenden medir el gravamen fiscal o el deducible correspondiente, segĂșn sea el caso son de utilidad para las autoridades fiscales y/o el usuario en particular.

Cuando se va a vender un bien inmueble se incurre en un pago obligatorio del ISR, segĂșn la ley ISR en el articulo 205 es posible hacer deducible y por lo tanto bajar el pago de gravamen al ISR por vender un inmueble cuando se comprueban gastos de inversiĂłn sobre el bien inmueble sujeto.

Cuando se lleva a cabo la inversiĂłn en inmueble en tema de mejoras se tiene que calcular el costo de las inversiones en las cuales se haya incurrido a travĂ©s de las mejoras y las ampliaciones al bien, para esto se tendrĂĄ que dar el costo total en el dictamen de valor en el aviso de terminaciĂłn de obra. Esto segĂșn lo mencionado en el articulo 121 de la ley de ISR fracciĂłn II;

Las autoridades fiscales podrĂĄn tomar en cuenta el avaluĂł como parte del los costos de las inversiones cuando este tenga un valor inferior al 10% respecto al valor de la inversiĂłn que se contenga en el aviso de terminaciĂłn de obra.

ÂżQuiĂ©nes pueden hacer un avalĂșo fiscal?

En la Ciudad de MĂ©xico, puede ser una persona fĂ­sica o moral que tenga el registro vigente de la Sociedad Hipotecaria Federal.

ÂżCuĂĄndo es necesario un avalĂșo fiscal?

Cuando se va a realizar el traslado de dominio de ISAI e ISR. Por ejemplo cuando se adquiere un inmueble por :

  • Compra/Venta
  • Juicios Testamentarios
  • Adjudicaciones
  • Fusiones o Divisiones

También se puede utilizar para establecer el régimen de condominio especifico a la propiedad. Esto debe estar bajo el formato vinculado y necesario al procedimiento y en todo caso con la autoridad federal o municipal pertinente.

¿Qué aspectos se toman en cuenta?

Para realizar un AvalĂșo Fiscal se toman en cuenta los siguientes puntos:

  • Entorno urbano.
  • UbicaciĂłn.
  • Uso del inmueble.
  • Tipos de inmuebles de la zona.
  • Condiciones fĂ­sicas.
  • Tipo de acabados y sus condiciones.
  • Toma de fotografĂ­as para el reporte del avalĂșo fiscal.
  • Servicios en los que se cuenta la propiedad.
  • La rentabilidad del bien inmueble.

Si se trata de un AvalĂșo Fiscal de una fecha anterior a la que se practica, se realizarĂĄ el procedimiento siguiente:

Se determinarĂĄ el valor del bien a la fecha actual.
El valor serĂĄ ajustado al Ă­ndice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se realizĂł el avalĂșo entre el Ă­ndice del mes al cual es requerido.
Ese resultado serĂĄ el valor del bien a la fecha a la que fue solicitado.

ÂżQuĂ© vigencia tiene un avalĂșo fiscal?

De acuerdo con el ArtĂ­culo 3 del Reglamento del CĂłdigo Fiscal de la FederaciĂłn que indica:

ArtĂ­culo 3: “Los avalĂșos que se practiquen para efectos fiscales tendrĂĄn vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarĂĄn los avalĂșos en relaciĂłn con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interĂ©s fiscal o cuando sea necesario contar con un avalĂșo en tĂ©rminos de lo previsto en el CapĂ­tulo III del TĂ­tulo V del CĂłdigo.”

Los avalĂșos a que se refiere el pĂĄrrafo anterior, deberĂĄn ser practicados por los peritos valuadores siguientes:

  • El Instituto de AdministraciĂłn y AvalĂșos de Bienes Nacionales
  • Instituciones de crĂ©dito
  • Corredores pĂșblicos que cuenten con registro vigente ante la SecretarĂ­a de EconomĂ­a
  • Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes

ÂżQuiĂ©nes realizan los avalĂșos fiscales?

El AvalĂșo Fiscal puede ser realizado Ășnicamente por Peritos Valuadores con cĂ©dula profesional expedida por la SecretarĂ­a de EducaciĂłn PĂșblica en la materia de ValuaciĂłn de Bienes Inmuebles, dependiendo la situaciĂłn o objetivo de dicho servicios, el perito valuador deberĂĄ de contar tambiĂ©n con vigencia y certificaciĂłn ante SHF o como perito valuador registrado ante la entidad correspondiente.

¿Qué vigencia tiene un avaluó fiscal?

La vigencia de los avalĂșos para efectos fiscales tiene una vigencia de 1 año siempre y cuando el inmueble no haya experimentado modificaciones estructurales o cambios en las condiciones econĂłmicas.

¿Qué necesito para solicitarlo?

Se requiere documentaciĂłn que certifique la autenticidad del inmueble durante todo el proceso del avalĂșo, como son:

  • Copia de escritura
  • Copia de boleta predial
  • Copia de boleta de agua
  • Planos arquitectĂłnicos

ÂżQuĂ© incluye el avalĂșo?

valor inmuebleDeterminaciĂłn del valor inmueble

reporte fotograficoReporte FotogrĂĄfico

plano inmueblePlano ArquitectĂłnico

Pueden variar dependiendo del tipo de avalĂșo

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