Los avalúos son estimaciones de valor de un bien mueble o inmueble realizada y respaldada por un Perito Valuador. Dicho valor se refleja en una cifra monetaria a través de un dictamen técnico imparcial que determina su poder de cambio a una fecha determinada.

Si se trata de un inmueble, la estimación de valor toma en cuenta las características físicas, de uso, análisis de mercado y urbanas. En cuanto a un bien mueble se toma en cuenta el estado físico, funcionalidad y valor de mercado.

Los avalúos pueden ser efectuados en cualquier tipo de bienes, los cuales pueden ser muebles tangibles o intangibles y bienes inmuebles y pueden ser de diversos tipos, por lo que las personas pueden acudir a un Perito Valuador cuando desee conocer el valor de alguno de sus bienes.

Beneficios de realizar avalúos

• Al realizar un avalúo se obtendrá un resultado preciso y detallado por lo que se logrará obtener el valor exacto del inmueble para que la venta pueda realizarse en un precio justo, además las valorizaciones que se realizan están basadas en las características de los bienes muebles e inmuebles.
• Estos avalúos constan de un proceso respaldado por Peritos Valuadores Certificados, por lo que tiene validez ante instituciones oficiales, estos peritos se encargan de supervisar, asesorar y controlar los bienes solicitados.
• Existe una amplia variedad de avalúos que pueden realizarse a bienes tangibles e intangibles,  así que las necesidades se cubren de una forma personalizada gracias a las asesorías, informes y reportes que los valuadores realizan. 
• Es un documento que tiene un valor confidencial, por lo que la información del propietario y los bienes muebles o inmuebles que se valuen está segura en cada etapa del avalúo, además ayuda para una mejor toma de decisiones.

¿Quiénes pueden realizar avalúos?

Es fundamental comprender que no todas las personas están capacitadas para realizar avalúos. Solo los Peritos Valuadores que cuentan con un título profesional y cédula correspondiente están autorizados para llevar a cabo estas valoraciones.

La contratación de un Perito Valuador Certificado puede realizarse de manera independiente o a través de diversas instituciones. Sin embargo, es crucial asegurarse de que el valuador o la institución elegida cuente con un respaldo fiscal y esté debidamente autorizada.

Un Perito Valuador actúa como consultor especializado y está capacitado para elaborar un dictamen que estime y cuantifique el valor de bienes muebles e inmuebles. Tras completar la valoración, emitirá un avalúo con validez oficial, el cual puede ser utilizado para realizar cualquier trámite requerido.

De acuerdo con el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para llevar a cabo avalúos fiscales incluyen:

• El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
• Instituciones de crédito.
• Corredores públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía.
• Empresas de valuación y/o Peritos Valuadores Profesionales.

Esta regulación asegura que los avalúos se realicen con los estándares de calidad y objetividad necesarios para su uso en diversas transacciones y procesos legales.

¿Cuándo es necesario un avalúo?

Cada avalúo responde a necesidades específicas y proporciona información crítica para la toma de decisiones en diversas situaciones, asegurando que las partes involucradas tengan una base objetiva para sus transacciones y acciones. La elección del más adecuado debe decidirla un especialista bien informado del caso, en conjunto la persona interesada.

¿Qué bienes se pueden valuar?

Un Perito Valuador Certificado puede realizar la inspección de cualquier tipo de bien tangible e intangible, que dicho en otras palabras todo cuenta con un valor que deberá ser determinado.

Se pueden valuar una amplia variedad de bienes en diferentes contextos y con diversos propósitos. La valoración de bienes es un proceso importante en áreas como contabilidad, finanzas, seguros, impuestos y transacciones comerciales. Algunos de los tipos de bienes que se pueden valuar incluyen:

1. Bienes inmuebles: Propiedades como edificios, casas, locales comerciales, casas dúplex, áticos, lofts, departamentos, estudios, terrenos urbanos, terrenos rurales, terrenos agrícolas, terrenos en construcción, escuelas, hospitales, centros comerciales, estacionamientos, bodegas, naves industriales, oficinas, estaciones de servicio, instalaciones deportivas, instalaciones de entretenimiento, etc.
2. Bienes muebles: Propiedades físicas que se pueden mover, como vehículos, maquinaria, muebles y equipos.
3. Bienes intangibles: Activos que no tienen una presencia física tangibles, como patentes, marcas registradas, derechos de autor, licencias y goodwill (valor intangible asociado a la reputación de una empresa).
4. Inversiones financieras: Acciones, bonos, fondos de inversión y otros instrumentos financieros.
5. Negocios y empresas: La valoración de empresas es crucial en transacciones comerciales, fusiones y adquisiciones, planificación financiera, entre otros.
6. Inventario: Valorar el inventario de una empresa es esencial para determinar el valor total de los bienes disponibles para la venta.
7. Joyas y objetos de valor: Obras de arte, antigüedades, joyas y otros objetos de valor coleccionables.
8. Recursos naturales: La valoración de recursos como minerales, petróleo, gas y madera.
9. Derechos contractuales: Valoración de contratos, acuerdos y derechos contractuales, como arrendamientos y contratos de licencia.

¿Qué aspectos se toman en cuenta al valuar un bien?

Considera los detalles generales y particulares, el valor comercial y la información valiosa de los bienes muebles e inmuebles.

Bienes Muebles	Bienes Inmuebles
Edad del bien mueble	Edad del inmueble
Grado de comercialización y/o marca	Metros cuadrados de construcción
Mantenimiento brindado al bien	Superficie total
Daños visibles/no visibles	Calidad y tipo de acabados
Complementos añadidos al activo	Estado de conservación
Incidentes/reparaciones	Existencia de instalación eléctrica, hidráulica y de gas
Depreciaciones especiales	La ubicación considera aspectos como el tipo de uso, la electricidad, el agua potable, el alumbrado público, la seguridad, el crecimiento urbano, las vías de acceso al inmueble y el acceso al transporte público.
Tecnología

¿Cómo se obtiene el valor de un bien mueble e inmueble?

Existen tres enfoques de valuación para determinar el valor de un bien:

• Enfoque físico o directo: Se determina el valor de reposición, al día de hoy, de los materiales de construcción e instalaciones que se utilizaron. Este enfoque evaluará el terreno, las construcciones, las instalaciones o los deméritos.
• Enfoque comparativo o de mercado: Es considerado de acuerdo a la oferta del mercado de inmuebles similares, en la misma zona o zonas similares. Este enfoque utiliza la comparación de factores como: la edad del inmueble, la ubicación y la forma, con lo cual se determina su valor.
• Enfoque por capitalización de rentas: Se hace una comparativa, apoyándose de los inmuebles similares, de la zona o zonas similares que están en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que producirá el inmueble. El enfoque determina si la renta será constante o variable y se determinará a través del Valor de Capitalización o de ingresos.

¿Qué vigencia tienen los avalúos?

Por lo general, la vigencia de un avalúo es de seis meses a un año, siempre y cuando el inmueble no sufra modificaciones durante los trámites administrativos, y no se presenten condiciones económicas diferentes o modificaciones a los bienes a aquellas en las que se practicó el avalúo.

Tipos de Avalúos

Existen diferentes tipos de avalúos y la elección del adecuado depende de las necesidades y el propósito del mismo. Según su utilidad, podemos clasificarlos en diversos grupos:

Diferencias entre tipos de avalúos

Es importante distinguir entre los diferentes tipos de avalúos y entender cuándo es apropiado utilizar cada uno. Elegir el tipo correcto es fundamental para asegurar que se cumplan las necesidades específicas de la transacción o el proceso en cuestión.

• Avalúo comercial: Utilizado principalmente para determinar el valor de mercado de una propiedad que se comprará o venderá. Este tipo de avalúo se basa en análisis de ventas recientes de propiedades similares en la misma área.
• Avalúo catastral: Se utiliza principalmente para fines fiscales, determinando el valor de un inmueble para calcular impuestos como el predial. Se basa en un análisis de los valores unitarios del suelo y las construcciones.
• Avalúo de garantía fiscal: Este tipo de avalúo se realiza para garantizar deudas con entidades gubernamentales. Su propósito es establecer un valor claro que respalde el adeudo.
• Avalúo para crédito hipotecario: Este avalúo es requerido por las instituciones financieras antes de aprobar un préstamo. Se asegura de que el valor del inmueble justifique la cantidad del crédito solicitado.
• Opinión de valor: No es un avalúo formal, pero proporciona una estimación del valor basada en información del mercado. Se usa comúnmente para decisiones internas dentro de una empresa o para negociaciones previas a una venta.

Proceso de Valuación en un caso común o regular

• Solicitud y aprobación de cotización.

En este proceso al solicitante acude a un notario o una empresa particular y se analiza el propósito de la valuación, se fija la hora y el día de la visita del perito, posteriormente se comprueba la ubicación del bien. 

• Entrega o envío de documentación.

El solicitante entrega los antecedentes registrales de los bienes muebles o inmuebles con lo cual se determinará el método de valuación correspondiente y el enfoque que se utilizará.

• Visita y reporte fotográfico.

El Perito Valuador Certificado realiza la visita al solicitante para realizar la valuación y el reporte fotográfico de los bienes.

• Entrega de reporte

Se realiza la entrega del valor estimado al solicitante, junto con el documento certificado. 

Dependiendo de la complejidad de lo que se quiera valuar será la cantidad de días que se utilicen para realizarlo y estos serán determinados al principio del proceso. La información exacta del lapso de tiempo que tomará realizar el avalúo se especificará en la cotización.

Consejos para propietarios y compradores

• Elegir un valuador certificado: Investiga y selecciona un valuador que esté certificado y tenga experiencia en el tipo de avalúo que necesitas. Consulta reseñas y pide recomendaciones.
• Preparar documentación: Reúne toda la documentación relevante y cualquier información que consideres relevante. Esto facilitará el trabajo del valuador y asegurará un informe más preciso.
• Entender el proceso: Infórmate sobre el procedimiento de avalúo. Pregunta al valuador qué métodos utilizará y qué factores considerará en su valuación.
• Interpretar el informe: Una vez que recibas el informe de avalúo, tómate el tiempo para entenderlo. Si algo no te queda claro, no dudes en preguntar al valuador para obtener aclaraciones.

Errores comunes al solicitar un Avalúo y cómo evitarlos

1. No comprobar la certificación del valuador
Siempre asegúrate de que el valuador esté debidamente certificado y tenga experiencia en el tipo de bien que necesitas valuar. Un valuador no certificado podría comprometer la validez del avalúo. No dudes en pedir referencias.

2. No proporcionar toda la información requerida
Si no entregas todos los documentos necesarios, el valuador no podrá hacer una estimación precisa. Asegúrate de tener todos los papeles listos y pregunta si falta algo. Cuanto más completa sea la información, más exacto será el avalúo.

3. No elegir el tipo de avalúo correcto
Existen diferentes tipos de avalúos dependiendo del bien y el uso que le darás al informe. Por ejemplo, un avalúo para un crédito hipotecario no es el mismo que uno para una venta privada. Asegúrate de que el tipo de avalúo que elijas se ajuste a tus necesidades, si no estás seguro, consúltalo con un especialista.

4. No comprender el informe
Cuando recibas el informe, tómate tu tiempo para leerlo y entender cómo se llegó al valor. Si algo no te queda claro, pregunta. Es importante que comprendas todos los aspectos, ya que este informe será el que utilizarás para tomar decisiones.

¿Por qué es importante hacer avalúos regularmente?

1. Control sobre el Valor de tus Bienes
Los avalúos regulares te ayudan a saber el valor actual de tus bienes. Si tienes propiedades de inversión o planeas vender en algún momento, hacer un avalúo de vez en cuando te dará una idea de cómo ha cambiado el mercado y si es el momento adecuado para hacer un movimiento.

2. Asegura tu Bien Adecuadamente
Un avalúo actualizado es esencial para tener un seguro justo. Si tu propiedad se valoró hace mucho tiempo, puede ser que no esté completamente cubierta en caso de un siniestro. Con un avalúo reciente, aseguras que el valor de tu propiedad esté bien calculado en tu póliza de seguro.

3. Gestión de Activos Empresariales
Si eres dueño de una empresa, los avalúos te ayudan a gestionar tus activos de manera más eficiente. Te dan claridad sobre el valor de tus propiedades o equipo, lo cual es fundamental para la toma de decisiones estratégicas, como inversiones, préstamos o ventas.

4. Informes de Junta Directiva – Normas Internacionales

En el ámbito empresarial, las normas internacionales de contabilidad (como las NIIF) requieren que las empresas valúen correctamente sus activos. Realizar avalúos periódicos es esencial para cumplir con estas regulaciones y presentar informes financieros precisos a la junta directiva y a los inversionistas.

5. Mejores Transacciones – Formalidad

Contar con un avalúo actualizado facilita las transacciones, ya sea para compra, venta o arrendamiento de propiedades. Un avalúo formal y reciente proporciona confianza a las partes involucradas y asegura que las negociaciones se basen en un valor justo y transparente.

¿Qué es INDAABIN?

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) es una entidad pública en México, encargada de regular y supervisar la administración y el avalúo de los bienes nacionales. Su objetivo es garantizar que los procesos de valuación se realicen con transparencia, profesionalismo y en cumplimiento con la normativa vigente.

Funciones de INDAABIN

• Regulación: INDAABIN establece las normas y procedimientos para la administración y valoración de bienes nacionales, asegurando que las evaluaciones sean justas y precisas.
• Capacitación: Ofrece programas de capacitación y actualización para el personal involucrado en la administración de bienes nacionales, promoviendo las mejores prácticas y el cumplimiento de la normativa.
• Supervisión: Realiza auditorías y revisiones periódicas de los procesos de administración y avalúo de bienes nacionales, garantizando el cumplimiento de las normativas establecidas.

Importancia de INDAABIN en los Avalúos
La existencia de INDAABIN es fundamental para asegurar la transparencia en la gestión de los bienes nacionales. Su labor contribuye a prevenir conflictos de interés y a garantizar que los avalúos reflejen el verdadero valor de los bienes, lo cual es esencial en la administración y disposición de bienes del Estado.

Beneficios de los Avalúos Supervisados por INDAABIN

• Confianza: Los avalúos supervisados por INDAABIN son más confiables, ya que están sujetos a regulaciones y estándares específicos.
• Valor Legal: Un avalúo realizado bajo la supervisión de INDAABIN tiene validez ante las autoridades relacionadas con la administración de bienes.
• Protección del Consumidor: Asegura que tanto el gobierno como los ciudadanos estén protegidos contra evaluaciones injustas o manipuladas.

Ejemplo de Avalúo Inmobiliario

Supongamos que una empresa desea realizar la valuación de un terreno para evaluar su potencial de desarrollo. El proceso se llevará a cabo en ocho etapas, como se detalla a continuación:

Etapa 1: Recepción de Solicitud y Base Informativa

La empresa presenta su solicitud de valuación, proporcionando una serie de documentos clave:

• Un plano de ubicación del terreno.
• Un plano topográfico que muestra las medidas y colindancias.
• Las escrituras del terreno.
• La constancia de uso de suelo.
• Planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente.

El valuador revisa esta información para asegurarse de que sea completa y adecuada para el proceso.

Etapa 2: Identificación del Bien a Valuar

El valuador analiza la solicitud y los documentos proporcionados para identificar el terreno específico que se va a valuar. Aquí se determina el propósito del avalúo, que en este caso es evaluar el potencial de desarrollo del terreno. Se establece una fecha para la valoración y se coordina una cita para la inspección física del bien.

Etapa 3: Inspección del Bien a Valuar

Durante la inspección, el valuador examina el terreno y sus características físicas, como su forma, tamaño, y accesibilidad. También evalúa el entorno, tomando nota de la infraestructura y servicios disponibles en la zona, lo cual puede influir en su valor.

Etapa 4: Recopilación de Información

El valuador lleva a cabo una investigación de mercado, recolectando datos sobre terrenos similares en la vecindad. Esto incluye análisis de precios, usos permitidos, y características del terreno que podrían afectar su valor. Se considera la ubicación y las tendencias del mercado inmobiliario en la zona.

Etapa 5: Selección del Procedimiento Técnico

Con base en la información recopilada, el valuador selecciona los procedimientos técnicos más adecuados para determinar el valor del terreno. Esto puede incluir métodos comparativos de mercado, costos y análisis de ingresos.

Etapa 6: Cálculo de Indicadores de Valor

Se aplican los enfoques seleccionados para calcular el valor del terreno. Por ejemplo, el valuador utiliza el enfoque comparativo para determinar un rango de precios basado en ventas recientes de terrenos similares. Se obtienen indicadores de valor que reflejan el potencial del terreno.

Etapa 7: Ponderación y Obtención del Valor Conclusivo

El valuador aplica una ponderación a los indicadores de valor obtenidos, multiplicando cada indicador por un porcentaje que refleja su relevancia para el caso particular. Esto permite llegar a una estimación final más precisa del valor del terreno.

Etapa 8: Elaboración del Trabajo y Dictamen Valuatorio

Finalmente, el valuador redacta un informe detallado que presenta todos los hallazgos, procedimientos utilizados y el valor final estimado. El dictamen es claro y accesible, dirigido a personas que pueden no estar familiarizadas con el proceso de valuación, asegurando que todos los interesados puedan comprender la justificación detrás del valor determinado.

Nota

Es importante destacar que este es un ejemplo de una metodología específica utilizada por el INDAABIN, pero existen otras formas de realizar avalúos que pueden variar según el contexto y los requisitos específicos de cada valuación.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es un avalúo? ▼

Un avalúo es básicamente una estimación del valor de un bien, ya sea mueble o inmueble, hecha por un Perito Valuador. Este experto te dará un valor justo y respaldado por un dictamen técnico, ayudando a determinar cuánto valen tus propiedades en un momento específico.

En el caso de un inmueble, el avalúo toma en cuenta características como el tamaño, la ubicación, el estado y otros factores clave. Para bienes muebles, como vehículos o maquinaria, se analizan aspectos como el estado físico y el valor de mercado.

¿Por qué debería realizar un avalúo? ▼

Hacer un avalúo tiene múltiples beneficios. El principal es que obtienes un valor preciso y detallado de tus bienes, lo que te ayuda a vender o adquirir propiedades a un precio justo. Además, estos avalúos están respaldados por Peritos Valuadores Certificados, lo que les da validez oficial ante cualquier institución.

Los avalúos también son confidenciales, lo que asegura que la información de tus bienes esté protegida, y te ayudará a tomar decisiones informadas en cuestiones como ventas, seguros o impuestos.

¿Quién puede realizar un avalúo? ▼

No cualquiera puede hacer un avalúo. Solo los Peritos Valuadores certificados, con la formación y la cédula correspondiente, pueden hacer estas estimaciones. Puedes contratarlos de forma independiente o a través de instituciones autorizadas.

¿Cuándo debo hacer un avalúo? ▼

Los avalúos son necesarios en muchas situaciones. Aquí te compartimos algunos ejemplos:

• Compra o venta de propiedades: Para determinar un precio justo en una transacción.
• Préstamos hipotecarios: Los bancos requieren un avalúo para asegurarse de que el inmueble tiene el valor necesario para respaldar el crédito.
• Impuestos: Para calcular el valor catastral y determinar impuestos como el predial.
• Seguros: Para asegurarte de que tu propiedad esté correctamente valorada en tu póliza.

¿Qué bienes se pueden valuar? ▼

Un Perito Valuador puede valuar casi cualquier tipo de bien, ya sea tangible o intangible. Esto incluye:

• Bienes inmuebles: Casas, terrenos, locales comerciales.
• Bienes muebles: Vehículos, maquinaria, muebles.
• Bienes intangibles: Patentes, marcas, derechos de autor.

¿Qué factores se toman en cuenta para valuar un bien? ▼

Para valuar un inmueble, se analizan aspectos como la edad, el tamaño, la ubicación y el estado de conservación. En el caso de bienes muebles, se consideran factores como la antigüedad, el estado general y el valor de mercado.

¿Cómo se determina el valor de un bien? ▼

Existen diferentes métodos de valuación, como:

• Enfoque físico o directo: Se evalúan los materiales y costos de construcción del bien.
• Enfoque comparativo: Se compara con propiedades similares en el mercado.
• Enfoque por capitalización de rentas: Se basa en el valor que las rentas futuras podrían generar.

¿Qué vigencia tiene un avalúo? ▼

Generalmente, los avalúos tienen una vigencia de entre seis meses y un año. Si no hay cambios significativos en el bien o en las condiciones del mercado, ese valor sigue siendo válido.

¿Qué debo tener en cuenta al solicitar un avalúo? ▼

• Elige un valuador certificado: Asegúrate de que el profesional tenga la capacitación adecuada.
• Prepárate con la documentación: Ten a mano toda la información necesaria, como escrituras o certificados, para que el avalúo sea más preciso.
• Entiende el proceso: Si tienes dudas sobre cómo se realiza el avalúo, pregúntale al valuador. ¡Es importante que sepas cómo se llegó al valor final!

¿Por qué hacer avalúos regularmente? ▼

Es útil hacer un avalúo de vez en cuando para tener un control sobre el valor de tus bienes. Esto es especialmente importante si planeas vender o adquirir propiedades, hacer ajustes en tu póliza de seguro o gestionar activos de tu empresa.

¿Qué es INDAABIN? ▼

El INDAABIN es el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales en México. Es el organismo encargado de regular y supervisar los procesos de avalúo de bienes del Estado, asegurando que sean transparentes y justos.