¿Qué es un Avalúo? – Tipos de Avalúos

Los avalúos son estimaciones de valor de un bien mueble o inmueble realizada y respaldada por un Perito Valuador. Dicho valor se refleja en una cifra monetaria a través de un dictamen técnico imparcial que determina su poder de cambio a una fecha determinada.

Si se trata de un inmueble, la estimación de valor toma en cuenta las características físicas, de uso, análisis de mercado y urbanas. En cuanto a un bien mueble se toma en cuenta el estado físico, funcionalidad y valor de mercado.

Los avalúos pueden ser efectuados en cualquier tipo de bienes, los cuales pueden ser muebles tangibles o intangibles y bienes inmuebles y pueden ser de diversos tipos, por lo que las personas pueden acudir a un Perito Valuador cuando desee conocer el valor de alguno de sus bienes.

Beneficios de realizar avalúos

Al realizar un avalúo se obtendrá un resultado preciso y detallado por lo que se logrará obtener el valor exacto del inmueble para que la venta pueda realizarse en un precio justo, además las valorizaciones que se realizan están basadas en las características de los bienes muebles e inmuebles.

Estos avalúos constan de un proceso respaldado por Peritos Valuadores Certificados, por lo que tiene validez ante instituciones oficiales, estos peritos se encargan de supervisar, asesorar y controlar los bienes solicitados.

Existe una amplia variedad de avalúos que pueden realizarse a bienes tangibles e intangibles,  así que las necesidades se cubren de una forma personalizada gracias a las asesorías, informes y reportes que los valuadores realizan. 

Es un documento que tiene un valor confidencial, por lo que la información del propietario y los bienes muebles o inmuebles que se valuen está segura en cada etapa del avalúo, además ayuda para una mejor toma de decisiones.

¿Quiénes pueden realizar avalúos?

Es fundamental comprender que no todas las personas están capacitadas para realizar avalúos. Solo los Peritos Valuadores que cuentan con un título profesional y cédula correspondiente están autorizados para llevar a cabo estas valoraciones.

La contratación de un Perito Valuador Certificado puede realizarse de manera independiente o a través de diversas instituciones. Sin embargo, es crucial asegurarse de que el valuador o la institución elegida cuente con un respaldo fiscal y esté debidamente autorizada.

Un Perito Valuador actúa como consultor especializado y está capacitado para elaborar un dictamen que estime y cuantifique el valor de bienes muebles e inmuebles. Tras completar la valoración, emitirá un avalúo con validez oficial, el cual puede ser utilizado para realizar cualquier trámite requerido.

De acuerdo con el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para llevar a cabo avalúos fiscales incluyen:

• El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
• Instituciones de crédito.
• Corredores públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía.
• Empresas de valuación y/o Peritos Valuadores Profesionales.

Esta regulación asegura que los avalúos se realicen con los estándares de calidad y objetividad necesarios para su uso en diversas transacciones y procesos legales.

¿Cuándo es necesario un avalúo?

Cada avalúo responde a necesidades específicas y proporciona información crítica para la toma de decisiones en diversas situaciones, asegurando que las partes involucradas tengan una base objetiva para sus transacciones y acciones. La elección del más adecuado debe decidirla un especialista bien informado del caso, en conjunto la persona interesada.

1. Avalúos Comerciales

• Compra o venta de propiedades comerciales: Para establecer un precio justo en transacciones de locales comerciales, oficinas, o naves industriales.
• Fusiones y adquisiciones: En procesos empresariales, donde se requiere conocer el valor de activos inmobiliarios.

2. Avalúos Catastrales/Fiscales

• Determinación del impuesto predial: Para calcular el valor catastral de una propiedad que influye en el impuesto a pagar.
• Revisión de la tasación fiscal: Cuando un propietario considera que su propiedad ha sido sobrevaluada por la autoridad fiscal.

3. Avalúos de Escrituración

• Transferencia de propiedad: Requerido por notarios para formalizar la compra-venta o donación de un inmueble.

4. Avalúos de Garantía Fiscal

• Deudas con entidades gubernamentales: Para establecer un valor de un inmueble que se utilizará como garantía en caso de deudas con el SAT, IMSS, o INFONAVIT.

5. Avalúos para Créditos Hipotecarios (FOVISSSTE e INFONAVIT)

• Adquisición de vivienda: Requerido por bancos y entidades de crédito para garantizar que el valor del inmueble justifique el préstamo.

6. Avalúos de Seguros

• Contratación de pólizas de seguro: Para determinar el valor de reposición de un inmueble, lo que influye en la cobertura y primas.

7. Opiniones de Valor

• Decisiones internas de empresa: Cuando una empresa necesita un valor aproximado de sus activos para propósitos contables o de planificación.
• Negociaciones previas a la venta: Para evaluar un inmueble antes de iniciar un proceso de venta formal.

8. Avalúos de Rentas

• Establecimiento de precios de alquiler: Para determinar un precio justo en contratos de arrendamiento, tanto para propietarios como para inquilinos.

9. Avalúos Testamentarios

• División de herencias: Cuando se requiere conocer el valor de los inmuebles en un proceso de sucesión.

10. Avalúos para Proyectos de Desarrollo

• Planificación de nuevos proyectos: Antes de invertir en desarrollos inmobiliarios, se necesita un avalúo para evaluar el potencial de rentabilidad.

11. Avalúos para Litigios

• Disputas legales: En casos de litigio, como divorcios o disputas de propiedad, donde el valor del inmueble debe ser determinado para una resolución justa.

¿Qué bienes se pueden valuar?

Un Perito Valuador Certificado puede realizar la inspección de cualquier tipo de bien tangible e intangible, que dicho en otras palabras todo cuenta con un valor que deberá ser determinado.

Se pueden valuar una amplia variedad de bienes en diferentes contextos y con diversos propósitos. La valoración de bienes es un proceso importante en áreas como contabilidad, finanzas, seguros, impuestos y transacciones comerciales. Algunos de los tipos de bienes que se pueden valuar incluyen:

1. Bienes inmuebles: Propiedades como terrenos, edificios, casas y locales comerciales.
2. Bienes muebles: Propiedades físicas que se pueden mover, como vehículos, maquinaria, muebles y equipos.
3. Bienes intangibles: Activos que no tienen una presencia física tangibles, como patentes, marcas registradas, derechos de autor, licencias y goodwill (valor intangible asociado a la reputación de una empresa).
4. Inversiones financieras: Acciones, bonos, fondos de inversión y otros instrumentos financieros.
5. Negocios y empresas: La valoración de empresas es crucial en transacciones comerciales, fusiones y adquisiciones, planificación financiera, entre otros.
6. Inventario: Valorar el inventario de una empresa es esencial para determinar el valor total de los bienes disponibles para la venta.
7. Joyas y objetos de valor: Obras de arte, antigüedades, joyas y otros objetos de valor coleccionables.
8. Recursos naturales: La valoración de recursos como minerales, petróleo, gas y madera.
9. Derechos contractuales: Valoración de contratos, acuerdos y derechos contractuales, como arrendamientos y contratos de licencia.

¿Qué aspectos se toman en cuenta al valuar un bien?

Considera los detalles generales y particulares, el valor comercial y la información valiosa de los bienes muebles e inmuebles.

Bienes Inmuebles

Existen diversos factores para realizar un análisis inmobiliario, entre los cuales se incluyen:

• Edad del inmueble
• Metros cuadrados de construcción
• Superficie total
• Calidad y tipo de acabados
• Estado de conservación
• Existencia de instalación eléctrica
• Existencia de instalación hidráulica
• Existencia de instalación de gas
• La ubicación considera aspectos como el tipo de uso, la electricidad, el agua potable, el alumbrado público, la seguridad, el crecimiento urbano, las vías de acceso al inmueble y el acceso al transporte público.

Bienes Muebles

El avalúo de un bien mueble se realiza mediante el análisis de diferentes factores, como:

• Edad del bien mueble
• Grado de comercialización y/o marca
• Mantenimiento brindado al bien
• Daños visibles/no visibles
• Complementos añadidos al activo
• Incidentes/reparaciones
• Depreciaciones especiales
• Tecnología

¿Cómo se obtiene el valor de un bien mueble e inmueble?

Existen tres enfoques de valuación para determinar el valor de un bien:

• Enfoque físico o directo: Se determina el valor de reposición, al día de hoy, de los materiales de construcción e instalaciones que se utilizaron. Este enfoque evaluará el terreno, las construcciones, las instalaciones o los deméritos.
• Enfoque comparativo o de mercado: Es considerado de acuerdo a la oferta del mercado de inmuebles similares, en la misma zona o zonas similares. Este enfoque utiliza la comparación de factores como: la edad del inmueble, la ubicación y la forma, con lo cual se determina su valor.
• Enfoque por capitalización de rentas: Se hace una comparativa, apoyándose de los inmuebles similares, de la zona o zonas similares que están en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que producirá el inmueble. El enfoque determina si la renta será constante o variable y se determinará a través del Valor de Capitalización o de ingresos.

¿Qué vigencia tienen los avalúos?

Por lo general, la vigencia de un avalúo es de seis meses a un año, siempre y cuando el inmueble no sufra modificaciones durante los trámites administrativos, y no se presenten condiciones económicas diferentes o modificaciones a los bienes a aquellas en las que se practicó el avalúo.

Tipos de Avalúos

Existen diferentes tipos de avalúos y la elección del adecuado depende de las necesidades y el propósito del mismo. Según su utilidad, podemos clasificarlos en diversos grupos:

Diferencias entre tipos de avalúos

Es importante distinguir entre los diferentes tipos de avalúos y entender cuándo es apropiado utilizar cada uno. Elegir el tipo correcto es fundamental para asegurar que se cumplan las necesidades específicas de la transacción o el proceso en cuestión.

• Avalúo comercial: Utilizado principalmente para determinar el valor de mercado de una propiedad que se comprará o venderá. Este tipo de avalúo se basa en análisis de ventas recientes de propiedades similares en la misma área.
• Avalúo catastral: Se utiliza principalmente para fines fiscales, determinando el valor de un inmueble para calcular impuestos como el predial. Se basa en un análisis de los valores unitarios del suelo y las construcciones.
• Avalúo de garantía fiscal: Este tipo de avalúo se realiza para garantizar deudas con entidades gubernamentales. Su propósito es establecer un valor claro que respalde el adeudo.
• Avalúo para crédito hipotecario: Este avalúo es requerido por las instituciones financieras antes de aprobar un préstamo. Se asegura de que el valor del inmueble justifique la cantidad del crédito solicitado.
• Opinión de valor: No es un avalúo formal, pero proporciona una estimación del valor basada en información del mercado. Se usa comúnmente para decisiones internas dentro de una empresa o para negociaciones previas a una venta.

Proceso de Valuación en un caso común o regular

• Solicitud y aprobación de cotización.

En este proceso al solicitante acude a un notario o una empresa particular y se analiza el propósito de la valuación, se fija la hora y el día de la visita del perito, posteriormente se comprueba la ubicación del bien. 

• Entrega o envío de documentación.

El solicitante entrega los antecedentes registrales de los bienes muebles o inmuebles con lo cual se determinará el método de valuación correspondiente y el enfoque que se utilizará.

• Visita y reporte fotográfico.

El Perito Valuador Certificado realiza la visita al solicitante para realizar la valuación y el reporte fotográfico de los bienes.

• Entrega de reporte

Se realiza la entrega del valor estimado al solicitante, junto con el documento certificado. 

Dependiendo de la complejidad de lo que se quiera valuar será la cantidad de días que se utilicen para realizarlo y estos serán determinados al principio del proceso. La información exacta del lapso de tiempo que tomará realizar el avalúo se especificará en la cotización.

Consejos para propietarios y compradores

• Elegir un valuador certificado: Investiga y selecciona un valuador que esté certificado y tenga experiencia en el tipo de avalúo que necesitas. Consulta reseñas y pide recomendaciones.
• Preparar documentación: Reúne toda la documentación relevante y cualquier información que consideres relevante. Esto facilitará el trabajo del valuador y asegurará un informe más preciso.
• Entender el proceso: Infórmate sobre el procedimiento de avalúo. Pregunta al valuador qué métodos utilizará y qué factores considerará en su valuación.
• Interpretar el informe: Una vez que recibas el informe de avalúo, tómate el tiempo para entenderlo. Si algo no te queda claro, no dudes en preguntar al valuador para obtener aclaraciones.

¿Qué es INDAABIN?

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) es una entidad pública en México, encargada de regular y supervisar la administración y el avalúo de los bienes nacionales. Su objetivo es garantizar que los procesos de valuación se realicen con transparencia, profesionalismo y en cumplimiento con la normativa vigente.

Funciones de INDAABIN

• Regulación: INDAABIN establece las normas y procedimientos para la administración y valoración de bienes nacionales, asegurando que las evaluaciones sean justas y precisas.
• Capacitación: Ofrece programas de capacitación y actualización para el personal involucrado en la administración de bienes nacionales, promoviendo las mejores prácticas y el cumplimiento de la normativa.
• Supervisión: Realiza auditorías y revisiones periódicas de los procesos de administración y avalúo de bienes nacionales, garantizando el cumplimiento de las normativas establecidas.

Importancia de INDAABIN en los Avalúos
La existencia de INDAABIN es fundamental para asegurar la transparencia en la gestión de los bienes nacionales. Su labor contribuye a prevenir conflictos de interés y a garantizar que los avalúos reflejen el verdadero valor de los bienes, lo cual es esencial en la administración y disposición de bienes del Estado.

Beneficios de los Avalúos Supervisados por INDAABIN

• Confianza: Los avalúos supervisados por INDAABIN son más confiables, ya que están sujetos a regulaciones y estándares específicos.
• Valor Legal: Un avalúo realizado bajo la supervisión de INDAABIN tiene validez ante las autoridades relacionadas con la administración de bienes.
• Protección del Consumidor: Asegura que tanto el gobierno como los ciudadanos estén protegidos contra evaluaciones injustas o manipuladas.

Ejemplo de Avalúo Inmobiliario

Supongamos que una empresa desea realizar la valuación de un terreno para evaluar su potencial de desarrollo. El proceso se llevará a cabo en ocho etapas, como se detalla a continuación:

Etapa 1: Recepción de Solicitud y Base Informativa

La empresa presenta su solicitud de valuación, proporcionando una serie de documentos clave:

• Un plano de ubicación del terreno.
• Un plano topográfico que muestra las medidas y colindancias.
• Las escrituras del terreno.
• La constancia de uso de suelo.
• Planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente.

El valuador revisa esta información para asegurarse de que sea completa y adecuada para el proceso.

Etapa 2: Identificación del Bien a Valuar

El valuador analiza la solicitud y los documentos proporcionados para identificar el terreno específico que se va a valuar. Aquí se determina el propósito del avalúo, que en este caso es evaluar el potencial de desarrollo del terreno. Se establece una fecha para la valoración y se coordina una cita para la inspección física del bien.

Etapa 3: Inspección del Bien a Valuar

Durante la inspección, el valuador examina el terreno y sus características físicas, como su forma, tamaño, y accesibilidad. También evalúa el entorno, tomando nota de la infraestructura y servicios disponibles en la zona, lo cual puede influir en su valor.

Etapa 4: Recopilación de Información

El valuador lleva a cabo una investigación de mercado, recolectando datos sobre terrenos similares en la vecindad. Esto incluye análisis de precios, usos permitidos, y características del terreno que podrían afectar su valor. Se considera la ubicación y las tendencias del mercado inmobiliario en la zona.

Etapa 5: Selección del Procedimiento Técnico

Con base en la información recopilada, el valuador selecciona los procedimientos técnicos más adecuados para determinar el valor del terreno. Esto puede incluir métodos comparativos de mercado, costos y análisis de ingresos.

Etapa 6: Cálculo de Indicadores de Valor

Se aplican los enfoques seleccionados para calcular el valor del terreno. Por ejemplo, el valuador utiliza el enfoque comparativo para determinar un rango de precios basado en ventas recientes de terrenos similares. Se obtienen indicadores de valor que reflejan el potencial del terreno.

Etapa 7: Ponderación y Obtención del Valor Conclusivo

El valuador aplica una ponderación a los indicadores de valor obtenidos, multiplicando cada indicador por un porcentaje que refleja su relevancia para el caso particular. Esto permite llegar a una estimación final más precisa del valor del terreno.

Etapa 8: Elaboración del Trabajo y Dictamen Valuatorio

Finalmente, el valuador redacta un informe detallado que presenta todos los hallazgos, procedimientos utilizados y el valor final estimado. El dictamen es claro y accesible, dirigido a personas que pueden no estar familiarizadas con el proceso de valuación, asegurando que todos los interesados puedan comprender la justificación detrás del valor determinado.

Nota

Es importante destacar que este es un ejemplo de una metodología específica utilizada por el INDAABIN, pero existen otras formas de realizar avalúos que pueden variar según el contexto y los requisitos específicos de cada valuación.