¿Qué son los remates inmobiliarios? Conoce más sobre ellos.

Conoce mas sobre los remates inmobiliarios

En la actualidad hay muchas formas de adquirir bienes inmuebles, lo que permite que las personas analicen las posibilidades que tiene y que de esta forma elijan la mejor forma de hacerse de un bien inmueble. 

Una de las formas de adquirir bienes inmuebles es a través de los remates inmobiliarios el cual sirve para adquirir bienes inmuebles por medio de una forma de subasta y con precios que están por debajo del valor comercial real de los inmuebles.

¿Qué es un remate inmobiliario? 

Estos son considerados en procesos jurídicos a través de los cuales se ordenan los remates inmobiliarios de las viviendas. 

¿ Cómo se cataloga un remate inmobiliario?

En México, los remates bancarios son catalogados en 3 grupos los cuales de pueden definir como: 

1.- Bancarios. 

2.- Judiciales.

3.- Particular o Privado.

¿Qué ocasiona que una casa esté en remate inmobiliario? 

Para realizar los remates inmobiliarios se toman en cuenta 3 grupos o formas de catalogarlos, para que de esta forma se realicen diferentes procedimientos al momento de hacer el remate del bien inmueble en cuestión.

Bancarios: En este tipo de remates inmobiliarios se presentan en el caso de que una institución bancaria hipoteque una propiedad a una persona física o moral y estas no puedan pagar, en este caso los bienes inmuebles automáticamente pasan a ser propiedad de las instituciones bancarias las cuales se encargan de poner las propiedades como parte de un remate.

Judiciales: Estos remates inmobiliarios se subdividen en litigiosos y adjudicados, se definen como ventas de bienes inmuebles que se subastan en un juzgado, respecto a las deudas no cumplidas, donde se le pone un precio de salida al inmueble, legalmente denominada “puja”, en el que los interesados compiten entre ellos para adquirirlo, las operaciones son a través del pago de de forma completa que permitan adquirir el inmueble, para este tipo de remates es muy importante que se considere un equipo que tenga conocimiento de los ámbitos legales que pueda apoyar en el estado de el proceso en el que se encuentre a la propiedad.

Es importante que se considere que estos remates se recomiendan a personas que cuenten con el apoyo de un equipo legal o abogados expertos en esta materia.

En estos casos es importante considerar los gastos legales, ya que los costos de la propiedad pueden ser bajos, pero los costos indirectos legales pueden ser altos.

Particulares o Privados: Son en el caso de que una persona no pueda pagar su crédito y su estatus de pagos se encuentre al corriente, el interesado en la adquisición del inmueble puede hacer uso de créditos hipotecarios, Infonavit, bancarios o incluso pago de contado.

¿Cuál es el beneficio de participar en remates inmobiliarios?

Esta modalidad de compra permite adquirir un inmueble a precio menor que el comercial ya que se encuentran en algún tipo de juicio o en situaciones especiales que impidan el cumplimiento del pago hipotecario. 

¿Cómo se fija el precio de un inmueble?

Para poder poner un inmueble en venta a través de los remates inmobiliarios y debido a que se realiza a través de un proceso legal, el bien necesita pasar por un proceso de avalúo judicial, en el cual se analicen las características del bien en cuestión y se establezca un valor. 

¿Cómo es el procedimiento de subasta?

En un principio el inmueble se ofrece en dos terceras partes de su valor de mercado, cuestión que beneficia a las personas interesadas en participar en la subasta, este precio se determina a través de un avalúo realizado por peritos. 

En caso de que no se adjudique el bien a nadie se procede a una segunda subasta en la cual se realiza un 10% al precio que se publicó de forma anterior, en caso de que tampoco exista una oferta se realiza una tercera subasta en la que se otorga el bien a aquella persona que supere con su oferta el monto del adeudo.

Ejemplo, así es el proceso Judicial. 

1.-  Cuando se deja de pagar un crédito hipotecario, la institución bancaria por ley puede reclamar la propiedad y ponerla bajo un proceso de remate.

2.- La propiedad que entra en conflicto legal se pone a disposición de un juzgado que procederá a venderla en una subasta pública. 

3.- Para participar, los interesados deberán hacer un depósito en Bansefi de 10% del valor publicado y realizar una oferta de manera privada.

4.- Por seguridad se debe acudir a la subasta con el billete de depósito hecho a Bansefi. 

5.- En este remate, se conceden los derechos de la hipoteca a un tercero, quien deberá seguir un procedimiento legal y convertirse en el nuevo propietario.

6.- Luego, se efectúa la escrituración del inmueble. 

7.- El ganador debe pagar el resto en el lapso que ordene el juez por medio de una resolución donde aprueba el remate que va de tres a cinco días o de diez a quince días.

8.- La posesión del inmueble podría ser entregada en un plazo mayor a dos años.

Durante el proceso se deberán cubrir estos gastos

  • Litigio.
  • Abogados y Notarios.
  • Deudas pendientes de servicios.

Será imposible visitar la propiedad. Por lo regular siguen ocupadas por el deudor. 

¿Cualquier persona puede entrar a un remate inmobiliario?

Sí, cualquier persona puede entrar a un remate inmobiliario, sin embargo, es recomendable que la persona tenga un monto ahorrado y que reciba asesoría de abogados y notarios especializados en inmuebles, ya que estos ayudarán a tomar la mejor decisión sobre cuál es el inmueble que más conviene dependiendo de la solvencia económica que se tenga, al igual que en el caso de que el bien tenga adeudo de agua, luz o predial. 

Antes de comprar un remate hipotecario, toma en cuenta los siguientes puntos.

  • Buscar a expertos, previo a participar en un remate busca la asesoría de abogados expertos en este tipo de adjudicaciones y a un notario. 
  • No pagues anticipos. En los remates hipotecarios no se dan enganches ni anticipos a personas físicas, todos los pagos deben ser a autoridades o bancos.
  • En diferentes publicaciones especializadas puedes consultar los precios de la zona para asegurarte de que el remate está dentro de los rangos de precios.
  • Haz una investigación previa de la propiedad, el deudor, el estado de la hipoteca e incluso el despacho al que vas a acudir.

Considera todos los gastos. Además del valor del inmueble, considera gastos por escrituración, pagos de ISR, honorarios, retrasos en pagos de servicios de la propiedad y remodelaciones.

¿Dónde encuentro los inmuebles rematados?

Debido a que en estos remates está permitido que participe cualquier persona, se publican en el Diario Oficial de la Federación, además se incluye la dirección donde se ubica el inmueble y el precio inicial al que se realizará el remate. 

Si lo que se desea es participar en un remate bancario se deberán de consultar las páginas de cada institución para revisar los inmuebles que se encuentran en esta situación legal.

¿Cuál es la desventaja de los remates inmobiliarios? 

Una de las principales desventajas de comprar una casa que forma parte de un proceso judicial como este es que no hay manera de acceder al inmueble y revisarlo por dentro hasta que se haya finalizado la subasta y se cuente con la posesión del mismo. 

Esto no permite que puedas revisar el estado en el que se encuentra el inmueble y adicional al costo de venta tendrías que tener considerado el costo por remodelación los cuales podrían ocasionar un gasto excesivo. 

Otro punto a considerar y muy importante son los adeudo que el inmueble tenga como son: agua, luz e impuesto predial, esto con el propósito de cumplir los lineamientos que la ley interpone para el buen cumplimiento de la adjudicación del inmueble. 

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