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¿Qué es la Deducción de Mejoras y el Avalúo Fiscal?
El “avalúo fiscal” se refiere a la valoración que realiza una entidad gubernamental, generalmente la autoridad fiscal o tributaria de un país, sobre el valor de un bien inmueble con el propósito de determinar los impuestos a pagar, este avalúo se utiliza como base para calcular impuestos como el impuesto predial o bienes raíces.
La “deducción de mejoras” se refiere a la posibilidad de restar ciertos gastos o inversiones realizadas en mejoras al inmueble al momento de calcular el impuesto predial o la base imponible para otros impuestos, pues las mejoras pueden incluir construcciones, renovaciones o adiciones que aumenten el valor del bien inmueble, la deducción de mejoras permite que el propietario reduzca la base gravable al considerar el valor que ha agregado al inmueble a través de estas mejoras.
Entonces, cuando se realiza un avalúo fiscal, la deducción de mejoras permite que el propietario disminuya el valor imponible de su propiedad al tener en cuenta las inversiones realizadas para mejorarla, esto puede tener un impacto positivo en los impuestos a pagar, sin embargo, las reglas específicas sobre la deducción de mejoras pueden variar según la jurisdicción y las leyes fiscales locales.
En relación con la disposición del artículo 121, fracción II de la Ley, si el vendedor no puede justificar el costo de las inversiones realizadas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se tomará como costo el valor indicado en el aviso de terminación de obra, en caso de que dicho aviso especifique la proporción del valor de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble asignada al terreno y a la construcción, el contribuyente deberá considerar únicamente como costo el valor correspondiente a la construcción.
Como lo mencionamos, las entidades fiscales tienen la facultad de solicitar, realizar o considerar la valoración de las inversiones asociadas a los conceptos mencionados, tomando como referencia la fecha de finalización de las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, y en caso de que el valor resultante de la valoración sea menor en más del 10% en comparación con la cifra indicada en el aviso de conclusión de la obra, se considerará el monto de la valoración como el costo de las inversiones.
Solo en situaciones en las que los contribuyentes no puedan justificar el costo de las inversiones efectuadas en construcciones, mejoras y ampliaciones de un inmueble por cualquier razón, se les permite considerar el 80% del valor de las construcciones según el avalúo correspondiente, el cual debe realizarse tomando como referencia la fecha de finalización de dichas inversiones. Además, se debe tener en cuenta la antigüedad indicada en el mencionado avalúo.
¿En qué casos es necesario realizar un avalúo para la Deducción de Mejoras?
La necesidad de realizar un avalúo fiscal puede surgir en diversas situaciones, y puede depender de las leyes y regulaciones específicas de cada jurisdicción.
Algunas circunstancias comunes en las que puede ser necesario realizar un avalúo fiscal incluyen:
- Transferencia de Propiedad: Cuando se transfiere la propiedad de un bien inmueble, ya sea a través de una compra-venta, herencia, donación u otro tipo de transacción, puede ser necesario realizar un avalúo fiscal, este avalúo se utiliza para determinar el valor del bien y calcular los impuestos asociados, como el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI) o el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
- Determinación del Impuesto Predial: En algunos lugares, el avalúo fiscal se utiliza para establecer la base imponible del impuesto predial, esto puede implicar la revisión periódica de los avalúos de las propiedades para ajustar los valores fiscales de acuerdo con las condiciones del mercado inmobiliario.
- Deducción de Impuestos: Para efectos de la deducción de impuestos sobre la renta, los propietarios pueden necesitar avalúos fiscales para calcular la depreciación de sus propiedades o para documentar mejoras realizadas que sean deducibles.
- Revaluación de Activos para Fines Contables: Las empresas a menudo realizan avalúos fiscales como parte de sus prácticas contables para determinar el valor de los activos, especialmente los bienes raíces, y reflejar con precisión la situación financiera de la empresa.
- Expropiación o Desapropiación: En casos en los que el gobierno adquiere la propiedad de un bien por razones de utilidad pública, puede ser necesario realizar un avalúo fiscal para determinar la compensación justa que debe pagarse al propietario.
¿Cómo hacer un Avalúo de Deducción de Mejoras?
Contratar a un Profesional
- Es recomendable contratar a un perito valuador o tasador con experiencia en avalúos de bienes raíces, estos profesionales tienen el conocimiento técnico y la capacitación necesarios.
Recopilar Información
- Proporciona al perito toda la información relevante sobre las mejoras realizadas, incluyendo planos, permisos de construcción, facturas y detalles sobre los materiales utilizados.
- Establece la fecha de ejecución de las mejoras: Identificar la fecha en que se llevaron a cabo las mejoras resulta crucial para evaluar su depreciación, ya que aquellas realizadas más recientemente tienden a tener un valor superior en comparación con las más antiguas.
- Inspección del Inmueble: El perito realizará una inspección detallada del inmueble para evaluar la calidad y el alcance de las mejoras, lo cual puede incluir aspectos como la estructura, acabados, sistemas eléctricos y de fontanería, entre otros.
- Identifica las mejoras realizadas: Elabora un listado detallado de las mejoras efectuadas en la propiedad, como renovaciones de baños o cocinas, instalación de pisos nuevos, construcción de terrazas, entre otras.
- Calcula la depreciación: El término “depreciación” denota la disminución del valor de una mejora con el paso del tiempo, puedes calcular la depreciación mediante una fórmula estándar de la industria, generalmente en el rango del 1.5% al 2% anual.
- Determina el costo original de las mejoras: Calcular el costo original de las mejoras implica considerar los gastos asociados, como la mano de obra, los materiales y otros costos relacionados con la mejora.
- Calcula el valor actual de las mejoras: Para determinar el valor actual de las mejoras, resta la depreciación acumulada al costo original de las mejoras.
Comparación con Propiedades Similares
- Se compararán las características y mejoras de la propiedad con otras propiedades similares en la zona, esto ayuda a establecer un punto de referencia para determinar el valor de las mejoras.
Incluye el valor de las mejoras en el precio de venta
- Puedes incorporar el valor de las mejoras al precio de venta de la propiedad, lo que podría resultar en una disminución de la carga fiscal.
Análisis del Mercado
- El perito realizará un análisis del mercado inmobiliario para determinar cómo las mejoras afectan el valor de la propiedad en ese contexto específico.
Utilizar Métodos de Avalúo
- Se pueden utilizar diferentes métodos de avalúo, como el método comparativo de mercado, el método del costo y el método de ingresos (si aplica). El método elegido dependerá de la naturaleza de las mejoras y las características del mercado.
Documentar el Avalúo
- El perito documentará el avalúo en un informe detallado que incluirá la metodología utilizada, los factores considerados y el valor asignado a las mejoras.
¿Para qué sirve un Avalúo Fiscal?
Los Avalúos Fiscales desempeñan un papel fundamental en la determinación del Impuesto de Adquisición (ISAI) y el Impuesto sobre la Renta (ISR). Se puede entender que estos avalúos, al medir el valor físico de los bienes inmuebles, son utilizados para calcular el gravamen fiscal o la deducción correspondiente, dependiendo de la situación, son herramientas valiosas tanto para las autoridades fiscales como para los usuarios individuales.
Cuando se realiza la venta de un bien inmueble, se incurre en el pago obligatorio del ISR y de acuerdo con el artículo 205 de la ley ISR, es posible deducir gastos de inversión relacionados con el bien inmueble, lo que puede reducir el importe del impuesto a pagar por la venta.
En el caso de inversiones en mejoras a un inmueble, es necesario calcular el costo de las inversiones realizadas a través de estas mejoras y ampliaciones, el dictamen de valor en el aviso de terminación de obra debe reflejar el costo total, según lo establecido en el artículo 121, fracción II de la ley ISR.
Las autoridades fiscales pueden considerar el avalúo como parte de los costos de las inversiones, especialmente cuando su valor es inferior en más del 10% con respecto al valor de la inversión indicado en el aviso de terminación de obra como se menciona con anterioridad.
¿Quién puede realizar un Avalúo Fiscal?
Los avalúos fiscales suelen ser realizados por peritos valuadores o tasadores debidamente autorizados y registrados por las autoridades competentes, como la SEP, estos profesionales cuentan con la capacitación y la experiencia necesarias para llevar a cabo valoraciones precisas y objetivas de bienes inmuebles, de acuerdo con las normativas y metodologías establecidas.
En muchos países, las instituciones gubernamentales, como las autoridades fiscales o de valuación, pueden tener listas de peritos valuadores autorizados, también es común que existan entidades privadas especializadas en servicios de valuación que cuentan con profesionales capacitados para realizar avalúos fiscales.
