Avalúos Inmobiliarios - Tipos de Avalúos Inmobiliarios | Peritos Certificados
¿Qué son los Avalúos Inmobiliarios?
Un avalúo inmobiliario es un proceso realizado por un experto para determinar el valor de un inmueble, ya sea una casa, oficina, terreno o propiedad comercial. Este análisis proporciona una cifra precisa sobre el valor actual del bien, y asegura que las decisiones sobre compra, venta o inversión estén basadas en información objetiva y confiable. Ya sea para adquirir tu primer hogar o para calcular el valor de una propiedad con fines financieros, el avalúo te permite tomar decisiones bien fundamentadas y evitar sorpresas.
¿Para qué sirven los Avalúos Inmobiliarios?
Los avalúos inmobiliarios son fundamentales en el sector de bienes raíces porque establecen el valor justo de un inmueble o terreno. Además de ser esenciales en la compra, venta o alquiler de propiedades, son necesarios en diversas transacciones financieras, como la obtención de créditos hipotecarios. Al ofrecer una evaluación profesional y objetiva, los avalúos permiten a las partes tomar decisiones informadas y justas. En un mercado en constante cambio, conocer el valor real de una propiedad es clave para asegurar una inversión rentable y evitar posibles conflictos o pérdidas.
¿Por qué es importante realizar un avalúo inmobiliario?
| Beneficios | Descripción |
|---|---|
| Certeza en el precio | Un avalúo te proporciona un valor justo y preciso de la propiedad, esto te permite tomar decisiones informadas basadas en datos objetivos, evitando sorpresas o pagos excesivos. |
| Prevenir conflictos legales | Un avalúo oficial y detallado puede prevenir disputas legales relacionadas con el valor de la propiedad, especialmente en casos de herencias, disolución de sociedades o cualquier situación en la que las partes necesiten un acuerdo imparcial sobre el valor del bien. |
| Optimización en la fijación de precios | Un avalúo permite fijar un precio adecuado y competitivo en el mercado, evitando tanto pérdidas económicas por un precio bajo como la posibilidad de no vender debido a una sobrevaloración. |
| Evaluación para fines fiscales y contables | Los avalúos inmobiliarios son esenciales para calcular impuestos, como el predial, y son utilizados en procesos contables o financieros. |
| Asesoramiento en inversiones | Si buscas realizar una inversión en bienes raíces, un avalúo te proporciona una visión clara sobre la rentabilidad potencial de la propiedad, así como los riesgos asociados con el valor de mercado en el futuro. |
| Valuación de seguros | Un avalúo puede servir para asegurar que, en caso de daños, el propietario reciba una compensación adecuada. |
| Acceso a mejores condiciones de crédito | Las instituciones financieras, como bancos y entidades de crédito, suelen requerir un avalúo para otorgar préstamos hipotecarios. Un valor de propiedad claro y bien determinado puede facilitar la aprobación del crédito, además de permitir negociar mejores condiciones de financiación. |
Tipos de Avalúos Inmobiliarios
Avalúos Comerciales
El avalúo comercial es útil para conocer el valor real de la propiedad, es decir, cuál es su precio en el mercado para fijar una postura de compra-venta o bien para información interna de las empresas.
Avalúos de Escrituración
Es solicitado por el notario público, quien requiere el avalúo para que con base en el valor comercial, elabore el presupuesto para la escrituración del inmueble.
Avalúos de Garantía Fiscal
Es la estimación del valor comercial de un bien con el fin de garantizar un adeudo a una dependencia de gobierno como puede ser: el SAT, IMSS, INFONAVIT etc. Cuyo propósito es dejarlo en garantía o dación en pago.
Avalúos de crédito FOVISSSTE e INFONAVIT
Avalúo con el cual el usuario ejerce su derecho para adquirir una propiedad mediante un crédito a una fecha determinada.
Avalúos de seguros
Mediante este avalúo el costo de reemplazo o de reproducción nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
Opiniones de valor
Es la estimación de valor de manera específicamente basada en la información de mercado de inmuebles similares al sujeto a valuar, únicamente se realiza el Enfoque de Mercado.
Avalúos de rentas
Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.
Avalúo de traslado de dominio
Determina el valor de un bien inmueble en el contexto de una transacción de propiedad. Su principal propósito es establecer un valor justo que refleje las condiciones actuales del mercado.
Avalúos de inversión
Utilizado para determinar el valor de un inmueble desde el punto de vista de su rentabilidad a largo plazo, considerando factores como ingresos por renta, potencial de revalorización y costos operativos.
Avalúo judicial
Se realiza por orden de un juez para resolver disputas legales sobre el valor de un inmueble en casos de herencias, divorcios, expropiaciones o cualquier otro tipo de conflicto judicial.
Avalúos de valor histórico o patrimonial
Se enfoca en inmuebles que tienen un valor cultural, histórico o artístico, como monumentos, edificios antiguos, o propiedades con algún tipo de protección patrimonial. Es relevante cuando el valor de la propiedad no solo es monetario, sino también histórico.
Avalúo de daños
Se realiza para determinar el valor de un inmueble después de un daño o siniestro, como un incendio, inundación o terremoto, con el fin de calcular el costo de reparaciones o reconstrucción.
Avalúo para expropiación
Este tipo de avalúo es solicitado cuando una propiedad va a ser expropiada por razones de interés público, como proyectos de infraestructura o expansión urbana. La tasación determina la indemnización correspondiente al propietario.
Avalúo para reestructuración empresarial
Se utiliza cuando una empresa está llevando a cabo una reestructuración, ya sea por fusiones, adquisiciones o reorganización de activos. Los inmuebles son evaluados para determinar su valor dentro de la nueva estructura corporativa.
Avalúo de impacto ambiental
Establece el valor de un inmueble considerando factores ambientales, como la proximidad a áreas protegidas, riesgos naturales (inundaciones, deslizamientos), o la contaminación que pueda afectar su valor.
Otros Avalúos
En ANEPSA, contamos con una amplia gama de productos. Si no has encontrado lo que buscas, compártenos tus datos y nos pondremos en contacto contigo para ofrecerte una solución personalizada que se ajuste a tus necesidades.
¿Qué inmuebles se pueden valuar?
Casas
Departamentos
Edificios
Locales Comerciales
Centros Comerciales
Oficinas
Escuelas
Instalaciones Deportivas
Hospitales
Estacionamientos
Naves Industriales
Bodegas
Terrenos Agrícolas
Terrenos en Construcción
Terrenos Urbanos
Terrenos Rurales
Terrenos Forestales
Museos
Lofts
Casas Dúplex
Estudios
Áticos
Cabañas
Estaciones de Servicio
Hoteles
Instalaciones de Entretenimiento
Zoológicos
Parques
Gimnasios
Restaurantes
Si no encuentras el inmueble que necesitas valuar, contáctanos. Tenemos una solución a tus necesidades.
¿Cómo es el proceso de un Avalúo Inmobiliario?
- Solicitud del avalúo: El propietario o interesado en la propiedad contacta a un perito valuador certificado para solicitar el avalúo.
- Revisión de documentos: El valuador analiza la documentación relevante, como escrituras, planos y antecedentes de la propiedad, para recopilar la información necesaria.
- Inspección del inmueble: El perito visita la propiedad para evaluar su estado físico, dimensiones, acabados y características específicas, tomando notas y recabando información visual.
- Análisis del mercado: Se realiza un estudio comparativo de mercado, revisando propiedades similares en la misma zona, ventas recientes y precios de inmuebles similares.
- Cálculo del valor: Con los datos obtenidos, el tasador aplica diferentes métodos de valuación, como el enfoque comparativo, de costos o por capitalización de rentas, para determinar el valor real del inmueble.
- Elaboración del informe: Finalmente, se elabora un informe detallado que incluye los hallazgos, el análisis realizado y el valor final determinado. Este informe tiene validez legal y se entrega al solicitante.
¿Quiénes pueden hacer Avalúos Inmobiliarios?
Los avalúos inmobiliarios deben ser realizados exclusivamente por un perito valuador, un experto certificado que cuenta con una cédula profesional emitida por la Secretaría de Educación Pública (SEP), lo que lo respalda y autoriza como valuador de inmuebles. Dependiendo del propósito del avalúo, el perito también debe estar registrado ante otras instituciones correspondientes.
De acuerdo con el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las entidades autorizadas para realizar avalúos fiscales incluyen:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
- Instituciones de crédito.
- Corredores públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía.
- Empresas de valuación y/o peritos valuadores profesionales.
¿Qué aspectos se toman en cuenta en un Avalúo Inmobiliario?
Un Avalúo Inmobiliario se realiza mediante el análisis de diferentes factores como:
- Edad del inmueble
- m² de construcción
- Superficie total
- Calidad y tipo de acabados
- Estado de conservación
- Existencia de instalación eléctrica
- Existencia de instalación hidráulica
- Existencia de instalación de gas
- Ubicación – Dentro de este punto son considerados:
- Tipo de uso
- Alumbrado público
- Agua potable
- Electricidad
- Acceso a transporte público
- Seguridad
- Crecimiento urbano
- Vías de acceso al inmueble
¿Cómo se hace un Avalúo Inmobiliario?
Existen 3 enfoques de valuación inmobiliaria para determinar el valor de un bien inmueble:
| Método | Descripción |
|---|---|
| Enfoque físico o directo | Este método se basa en el cálculo de los materiales de construcción y las instalaciones del inmueble. Se analiza el costo de los recursos utilizados para construir o renovar la propiedad, lo que permite obtener su valor desde un punto de vista más técnico y estructural. |
| Enfoque comparativo de mercado | Aquí se considera el valor de propiedades similares en la misma zona o en áreas cercanas. Se compara el precio de venta de inmuebles con características semejantes para determinar un valor de mercado justo y actualizado. |
| Enfoque por capitalización de rentas | En este caso, se analiza el valor de las rentas futuras que generará el inmueble. Se hace una comparación con propiedades similares en renta dentro de la misma zona para estimar el retorno que el inmueble podría ofrecer a lo largo del tiempo. |
¿Qué vigencia tienen los avalúos inmobiliarios?
Por lo general, la vigencia de un avalúo inmobiliario es de seis meses a un año, siempre y cuando el inmueble no sufra modificaciones durante los trámites administrativos y no se presenten condiciones económicas diferentes a aquellas en las que se practicó el avalúo.
¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?
| Tipo de inmueble/metros cuadrados de construcción y/o terreno | Costo del Avalúo Comercial |
|---|---|
| Casa habitación de 60 a 150 m2 | $3,400.00 |
| Casa habitación de 151 a 250 m2 | $3,700.00 |
| Casa habitación de 251 a 350 m2 | $4,300.00 |
| Casa habitación de 351 a 450 m2 | $4,800.00 |
| Casa habitación de 451 a 650 m2 | $6,400.00 |
| Casa habitación de 651 a 750 m2 | $7,200.00 |
| Casa habitación de 751 a 850 m2 | $8,400.00 |
| Departamento de hasta 50 m2 | $3,600.00 |
| Departamento de 51 a 100 m2 | $3,800.00 |
| Departamento de 101 a 150 m2 | $4,000.00 |
| Departamento de 151 a 200 m2 | $4,300.00 |
LOS VALORES EN ESTA TABLA SON UN EJEMPLO, EL COSTO DE LOS AVALÚOS DEPENDE DE MÁS FACTORES ESPECÍFICOS DE CADA INMUEBLE. EL COSTO REAL PUEDE VARIAR.
¿Cómo afecta un avalúo el Mercado Inmobiliario?
El valor de una propiedad no solo depende de sus características físicas, sino también de los cambios y condiciones del mercado en el que se encuentra. A continuación, te contamos algunos factores externos que pueden influir en el valor de un inmueble:
- Situación económica general: El estado de la economía, tanto a nivel nacional como local, influye en cuánto pueden gastar los compradores. Si hay una recesión, los precios tienden a bajar, pero cuando la economía crece, los valores de las propiedades suelen subir.
- Tasas de interés: Las tasas de interés de los créditos hipotecarios tienen un impacto directo en el valor de las propiedades. Si las tasas suben, menos personas pueden acceder a financiamientos, lo que puede hacer que los precios se congelen o bajen.
- Tendencias del mercado inmobiliario: Lo que está pasando en el mercado también afecta los valores. En zonas con demasiada oferta, los precios pueden bajar, mientras que en lugares donde la demanda es alta, los precios tienden a aumentar.
- Cambios legales: Las nuevas leyes sobre cómo se pueden usar los terrenos o cómo se construyen los edificios pueden cambiar la forma en que se valora una propiedad. Por ejemplo, si se aprueba una ley que limite la construcción de edificios altos, las propiedades en esa zona podrían ver un aumento en su valor.
- Factores sociales y demográficos: El crecimiento de la población o la llegada de nuevas infraestructuras, como escuelas, hospitales o parques, puede hacer que una zona sea más atractiva, lo que sube el valor de las propiedades en el área.
¿ Qué incluye un Avalúo?
Determinación de Valor del Inmueble
Reporte Fotográfico
