Evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria
Estructura de contenido
¿Qué es un proyecto de inversión?
La oportunidad de invertir en algún proyecto busca un beneficio económico a futuro o alguna solución a una problemática de la empresa o de un particular, este tipo de proyecto es aquel en el cual es necesaria una inyección de recursos para concretarse.
El construir un edificio con el fin de utilizarlo como bodegas, como oficinas, o como una nueva sucursal para la organización conlleva impacto más allá de lo económico, también en lo ambiental, jurídico y en lo social por lo cual evaluar su factibilidad es primordial, no conformarse con un VAN positivo, sino conocer qué consecuencias podría tener el proyecto, en el lugar donde se va a construir, en la comunidad colindante, en el medioambiente y también si cumple con la normativa legal vigente.
Puesto que esto requiere de la destinación de recursos, normalmente necesitan someterse a procesos de evaluación que determinan diversos beneficios como: su rentabilidad, margen de riesgo, entre otros.
Las fuentes de financiamiento para un proyecto de inversión son:
Inversionistas: Estos personajes están actualizados puesto que están activamente en el mercado financiero.
Bancos: Si la empresa cuenta con un correcto historial crediticio que además está aumentando constantemente estas instituciones pueden otorgar un crédito para la obtención de una propiedad o inmueble.
Propietarios: El dueño de la compañía o alguna persona particular puede ser el que absorba los gastos de adquirir un nuevo inmueble o propiedad, para cualquier uso destinado.
Tipos de proyectos de inversión
Con el propósito de entenderlos y evaluarlos de una mejor manera estos proyectos pueden ser valuados según la fuente u origen de la inversión.
- Proyectos de inversión pública: Los cuales son realizados con recursos de fondos de tesorería de manera pública, por el gobierno, destinado a alguna obra o destino para toda la población.
- Proyectos de infraestructura: Obras públicas con el fin de utilizarse en actividades sociales, como lo son aeropuertos, hospitales, centros deportivos, educativos, puertos, etc.
- Proyectos de innovación y desarrollo de organizaciones: Usualmente son promovidos por el estado para motivar al desarrollo en las empresas.
- Proyectos ambientales: Para cuidar el medio ambiente como la recuperación, restauración o remodelación de las áreas verdes , del cuidado de zonas protegidas, etc.
- Proyectos expansivos: Donde se busca entrar a nuevos mercados con la marca u organización, suelen conllevar gastos elevados por lo cual hay que hacer un análisis profundo.
- Proyectos innovadores: Donde se busca aplicar nueva tecnología por ejemplo la I.A o el BIG DATA.
- Proyectos de inversión mixta: De inversión pública, gubernamental y privada.
Métodos de evaluación de proyectos de inversión
- Análisis de viabilidad financiera
- Proyección de ventas
- Costos y márgenes
- Inversión inicial
- Contribución marginal
- Tasa interna de retorno del proyecto VS tasa interna de retorno del Inversionistas
- Punto de equilibrio
- Punto de retorno
¿Qué es la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria?
Tiene como finalidad la medición de rentabilidad de un proyecto inmobiliario, mediante una línea de evaluación, la cual nos permite obtener una vista con mayor objetividad respecto a la decisión de invertir o no, determinando si éste proyecto puede ser exitoso en un largo plazo.
Siempre es recomendable que se invierta en proyectos en el que el valor actual de ingresos proyectados sea más grande que el valor en día de los costos necesarios para producir dichos ingresos, por lo cual el invertir en un inmueble es solo para quienes buscan generar ingresos sólidos con menor riesgo que otros negocios, aunque tengamos en cuenta que ningún proyecto garantiza un 0% de riesgo.
¿Qué datos hay que considerar para calcular la rentabilidad en la inversión?
Estos son algunos de los datos necesarios a tomar en cuenta cuando se pretende realizar una evaluación de rentabilidad de la inversión, todos generan un gasto y es necesario considerarlo para verificar si es mayor o menor a los beneficios que puede brindarnos.
- El valor de compraventa de dicho inmueble
- El Mobiliario
- El Registro
- Los gastos de comunidad
- El pago de servicios básicos como luz, agua, internet, drenaje, etc.
- Gastos en mantenimiento y reparaciones
- Las instalaciones
- Tipo de interés del préstamo hipotecario
- Los gastos de notario
- Los impuestos
- Algunos seguros relacionados con el inmueble
- Plazo del préstamo
- Porcentaje de la financiación del préstamo hipotecario
- Control del inmueble
¿Cuáles son las etapas para la evaluación de proyectos de inversión?
Existen 5 etapas mediante las cuales se puede realizar la evaluación de un proyecto, no solamente hablando de indicadores financieros y económicos, va mucho más allá de esto, pues los factores cualitativos son también relevantes, por ello vamos a explicar las etapas.
- Definir el proyecto de inversión: Aquí se analiza qué riesgos y qué beneficios puede traer este proyecto para la empresa o particular, si posiblemente es la solución a alguna problemática o por el contrario nos traerá más problemas.
- Estudio de mercado: Como en todo proyecto es necesario evaluar la demanda, los pronósticos y cómo podemos utilizar el inmueble en cuestión para obtener una rentabilidad mayor, para ello es necesario el estudio.
- Análisis del inmueble y proceso de rentabilidad o uso: Para esta etapa es necesario tomar en cuenta las variables de rentabilidad de la inversión antes mencionadas, pues debemos estudiar y valorar las características físicas del inmueble en cuestión, el uso que se le pretende dar, si causa un beneficio o un problema mayor.
- Parámetros económicos: Para esta etapa se debe determinar la inversión que se considera destinar, así como los costos que va a generar para después de obtener esta información realizar un diagrama de flujos en donde se establecerán los fondos para la vida útil de la inversión, es necesario considerar que depende los movimientos del mercado esto puede afectar o beneficiar en este giro y que hay indicadores económicos como el TIR y Payback deben ser tomados en cuenta.
- Comparación de resultados y análisis del proyecto: En este último paso después de estimar los costos, rentabilidad, características, etc. Podemos comparar los datos obtenidos con las expectativas y metas.
Tipos de proyectos de inversión de capital
| Tipo de proyecto | Descripción |
| Nuevos productos o mercados | Para cualquiera de éstas dos vertientes es necesario la inversión de capital extra para costos y gastos, expansión, nuevos inmuebles, plantas, etc. |
| Expansión de productos o mercados ya existentes | Significa una expansión del negocio, luego de un análisis financiero detallado se puede establecer la cantidad a invertir y todas las características de la expansión. |
| Proyecto de reemplazo | Consiste en financiar el reemplazo de una pieza o bien de la empresa por uno nuevo diseñada para hacer el mismo trabajo o ser utilizada al igual que la anterior. |
| Proyecto de reemplazo para reducir costos | Algunas veces, las empresas necesitan reemplazar algunos proyectos con otros para reducir costos, reemplazando equipos, mobiliario o bienes viejos por nuevos. |
¿Cómo se valúa un inmueble?
Los avalúos inmobiliarios son la manera más fácil y segura de obtener el valor justo y real de un inmueble, respaldado en diversos factores relacionados a la calidad de vida que ofrece dicha propiedad.
Con este estudio se obtiene un documento que tiene validez legal necesario para realizar diversos trámites relacionados con el inmueble.
Los avalúos inmobiliarios son realizados por un perito valuador, el cual es un experto que tiene una cédula profesional expedida por la SEP, que lo certifica como valuador de inmuebles.
Es posible valuar desde una casa, hasta terrenos agrícolas, naves industriales, estacionamientos y bodegas u oficinas.
Cuando se pretende incursionar en un proyecto de inversión inmobiliaria es muy importante tomar en cuenta los riesgos que esto contrae, por lo cual es recomendable acudir con un asesor o empresa dedicada a realizar este tipo de evaluaciones, Anepsa ofrece dicho servicio adaptado 100% a tu empresa, para conocer más sobre ello contacta a uno de nuestros asesores.
