¿Qué es un avalúo inmobiliario?
Los avalúos inmobiliarios son evaluaciones profesionales que determinan el valor de un inmueble, ya sea una casa, un terreno o un local comercial. Se realizan utilizando criterios objetivos y metodologías estandarizadas que consideran diversos factores, como la ubicación, el estado de conservación, y las características del mercado inmobiliario. Este proceso tiene validez legal y es crucial para la realización de operaciones relacionadas con la propiedad, como la compra-venta, financiamiento y la determinación de impuestos.
Los avalúos sirven no solo para establecer un precio justo, sino también para proteger los intereses de todas las partes involucradas en una transacción. Además, proporcionan un respaldo en caso de litigios, disputas fiscales o requerimientos de instituciones financieras.
Los avalúos inmobiliarios son para efecto de realizar operaciones legales tales como:
| Compra-Venta | Justipreciación de renta |
| Créditos hipotecarios – Infonavit, FOVISSSTE, ISSFAM | Pago de indemnizaciones por expropiación |
| Concesiones de predios | Indemnización por causas de utilidad pública |
| Fiscales – Catastrales | Obtención de un seguro |
| Garantías Fiscales | Bancarias |
| Juicios/ Escrituración / Testamentarios | Fusión o Adquisición |
¿Quiénes pueden realizar los avalúos inmobiliarios?
Los avalúos inmobiliarios solamente puede ser realizado por un perito valuador, es un experto que cuenta con una cédula profesional expedida por la SEP, que lo respalda y autoriza como valuador de inmuebles y, de acuerdo al propósito del avalúo, debe estar registrado ante otras instituciones específicas.
Con base en el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para realizar avalúos fiscales son:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
- Instituciones de crédito.
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía.
- Empresas de Valuación, y/o Peritos Valuadores Profesionales
¿Por qué son necesarios los avalúos inmobiliarios?
Normalmente cualquier institución de crédito que brinde el servicio de préstamos y/o financiamiento requiere de un respaldo por parte del solicitante, esto puede ser cualquier tipo de bien que tenga un valor, entre ellos se encuentran las propiedades. Es por medio de estos bienes que la institución asegura su pago, pero para que un inmueble sea tomado en cuenta debe contar con un avalúo realizado por un perito certificado que pueda determinar si es posible o no otorgar el crédito solicitado.
Al tratarse de un estudio detallado y del valor que determine el perito, dependerá el éxito de la operación que se realice con dicho estudio, por lo que se requiere una persona externa y profesional, que conozca y pueda determinar un valor real del inmueble, basándose en las tablas que emite la tesorería.
¿Qué inmuebles valuamos?
- Casas.
- Departamentos.
- Naves Industriales.
- Locales Comerciales
- Inmuebles en Construcción.
- Edificios.
- Oficinas.
- Bodegas.
- Estacionamientos.
- Terrenos Urbanos.
- Terrenos Forestales.
- Terrenos Agrícolas.
¿Qué se entrega en los avalúos inmobiliarios y qué aspectos considera?
Un avalúo inmobiliario se realiza mediante el análisis de diferentes factores como:
- Edad del inmueble.
- M² de construcción.
- Superficie total.
- Calidad de acabados.
- Estado de conservación.
- Existencia de instalación eléctrica.
- Existencia de instalación hidráulica.
- Existencia de instalación de gas.
- Ubicación – Dentro de este punto son considerados diversos aspectos como:
- Alumbrado público.
- Agua potable.
- Electricidad.
- Acceso a transporte público.
- Seguridad.
- Crecimiento urbano.
- Vías de acceso al inmueble.
- Tiendas, restaurantes, centros comerciales, parques, escuelas y cualquier lugar cercano al inmueble que pueda otorgar comodidades y/o servicios.
Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad y, por consiguiente, la calidad de vida que podrían tener los habitantes. El resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.
Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad. El resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.
Proceso de un avalúo inmobiliario
- Solicitud del avalúo: El propietario o interesado en la propiedad solicita un avalúo a un perito valuador certificado.
- Revisión de documentación: El valuador examina documentos relevantes, como escrituras, planos y antecedentes de la propiedad, para obtener información inicial.
- Inspección del inmueble: El perito realiza una visita al inmueble, evaluando su estado físico, dimensiones, acabados y características específicas. Durante esta etapa, se toman notas y se recopila información visual.
- Análisis del mercado: Se lleva a cabo un estudio de mercado comparativo, en el que se consideran propiedades similares en la misma área, analizando ventas recientes y precios de inmuebles comparables.
- Cálculo del valor: Utilizando los datos recopilados, el tasador aplica métodos de valuación, como el enfoque comparativo, el enfoque de costos o el enfoque de capitalización de rentas, para determinar el valor real del inmueble.
- Elaboración del informe: Finalmente, se redacta un informe de avalúo que incluye todos los hallazgos, análisis y el valor final determinado. Este documento tiene validez legal y es presentado al solicitante.
Tipos de avalúos inmobiliarios
| Hipotecario | Este tipo de avalúo es solicitado por instituciones financieras como Infonavit, FOVISSSTE e ISSFAM, con el propósito de determinar, a partir del valor de la casa, el monto que se le prestará al derechohabiente, así como los gastos de escrituración. Se debe considerar que el avalúo no está incluido dentro del crédito hipotecario, por lo que el comprador deberá cubrirlo. |
| Compra – Venta | Es utilizado para conocer el precio al que se puede comprar o vender una propiedad. Se toman en cuenta aspectos como la inflación, la ubicación de la propiedad, el mercado, la oferta inmobiliaria cerca del inmueble, etc. Un avalúo inmobiliario ayudará a definir el precio justo del inmueble. De este modo, se evitan conflictos debido a que la vivienda esté por encima del precio del mercado y, del mismo modo, se evitan pérdidas por ofrecerla a un precio menor. |
| Opinión de valor | Se estiman valores y costos en forma aproximada, sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. |
| Determinación de rentas | Por lo general, este avalúo es solicitado para determinar el monto por el cual un inmueble puede ser rentado, así como para solicitar una cesión de contrato o compensación por rentas no pagadas. Es útil tanto para rentas para habitación o para rentas comerciales. |
| Seguro | Permite estimar un valor justo de mercado que permita una reposición. Garantiza ante cualquier compañía de seguro el resguardo económico que cubra la propiedad ante un riesgo o siniestro por cuestiones de inseguridad o de fenómenos naturales. |
| Escrituración | Su objetivo es precisamente escriturar la propiedad, por lo cual va regido por un perito con registro en la Tesorería y es enviado al portal de la secretaria de finanzas, esto para pagar las aportaciones correspondientes dependiendo del valor comercial alcanzado por el inmueble. |
| Fiscal o catastral | Esta clase de avalúo tiene como objetivo verificar que una propiedad se encuentre al corriente con el pago de predial, agua, impuesto de adquisición de inmuebles, etc. Se toman en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y terreno. Sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale el inmueble ante catastro y de esa forma saber cuánto se cobrará de predial. |
Impacto del Mercado en un Avalúo Inmobiliario
Los avalúos inmobiliarios están profundamente influenciados por el entorno económico y las condiciones del mercado. Aquí hay algunos factores externos que pueden afectar el valor de un inmueble:
- Condiciones económicas generales: La economía nacional y local influye en el poder adquisitivo de los compradores. En épocas de recesión, el valor de las propiedades tiende a bajar, mientras que en tiempos de crecimiento económico, los precios suelen aumentar.
- Tasas de interés: Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios tienen un impacto directo en el valor de los inmuebles. Un aumento en las tasas puede reducir la demanda, haciendo que los precios se estanquen o disminuyan.
- Tendencias del mercado inmobiliario: Las variaciones en la oferta y demanda también afectan el valor de un inmueble. En áreas donde hay un exceso de oferta, los precios pueden caer, mientras que en mercados con alta demanda, los precios pueden elevarse significativamente.
- Cambios en la legislación: Nuevas leyes o regulaciones sobre el uso del suelo, la construcción o la zonificación pueden alterar la percepción del valor de una propiedad. Por ejemplo, una nueva ley que limite la construcción de edificios altos en un área puede hacer que las propiedades existentes en esa zona se valoren más.
- Factores sociales y demográficos: Cambios en la demografía, como el aumento de la población o el desarrollo de nuevas infraestructuras (como escuelas y hospitales), pueden hacer que un área sea más atractiva, aumentando así el valor de las propiedades.
¿Cuál es la vigencia de un avalúo inmobiliario?
Por lo general, los avalúos inmobiliarios tiene una vigencia de seis meses, por lo que es necesario analizar el motivo de éste para determinar nuestras necesidades y elegir la opción más conveniente.
¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?
| Tipo de inmueble/metros cuadrados de construcción y/o terreno | Costo del Avalúo Comercial |
|---|---|
| Casa habitación de 60 a 150 m2 | $3,400.00 |
| Casa habitación de 151 a 250 m2 | $3,700.00 |
| Casa habitación de 251 a 350 m2 | $4,300.00 |
| Casa habitación de 351 a 450 m2 | $4,800.00 |
| Casa habitación de 451 a 650 m2 | $6,400.00 |
| Casa habitación de 651 a 750 m2 | $7,200.00 |
| Casa habitación de 751 a 850 m2 | $8,400.00 |
| Departamento de hasta 50 m2 | $3,600.00 |
| Departamento de 51 a 100 m2 | $3,800.00 |
| Departamento de 101 a 150 m2 | $4,000.00 |
| Departamento de 151 a 200 m2 | $4,300.00 |
LOS VALORES EN ESTA TABLA SON UN EJEMPLO, EL COSTO DE LOS AVALÚOS DEPENDE DE MÁS FACTORES ESPECÍFICOS DE CADA INMUEBLE. EL COSTO REAL PUEDE VARIAR.
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