Valor catastral – Valuación Catastral

Estructura de contenido

¿Qué es el valor catastral?

El avalúo catastral o el valor catastral es el medio con el cual se determina el valor fiscal de los predios y construcciones adheridas a éstos, este valor fiscal (catastral) sirve para establecer la base gravable del impuesto predial, la valuación del predio es un requisito indispensable para que la Oficina de catastro en la Tesorería de la CDMX emita la liquidación que corresponde.

¿Cuáles son las fechas para la presentación oportuna del Aviso para Dictaminar Contribuciones?

La presentación oportuna vía electrónica del Aviso para Dictaminar Contribuciones Locales en la Ciudad de México es el 15 de marzo de cada año, por ejemplo: (2020), correspondiente al ejercicio del año anterior (2019) y el Dictamen se presentará a más tardar el 31 de mayo del año en curso, (2020), mediante el Sistema para la Presentación de Dictámenes (Sipredi) es importante mencionar que este proceso de dictaminación lo realizan los contadores.

¿Quiénes están obligados a realizar un avalúo catastral según el Código Fiscal de la CDMX?

De acuerdo al Artículo 58 del Código Fiscal de la Ciudad de México están obligados al Dictamen, las personas físicas o morales bajo la siguiente condición:

“Las que tengan inmuebles de uso diferente al habitacional o inmuebles de uso mixto y tengan un valor catastral por cada uno o en su conjunto que rebasen el valor de $28,388,822.82”
(CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO, s. f.)

De acuerdo con el Artículo 126 del Código Fiscal de la CDMx:

“Están obligados al pago del Impuesto Predial, las personas físicas y morales que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Los poseedores también estarán obligados al pago del impuesto predial por los inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de propiedad sea controvertible.
(CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO, s. f.)

Los propietarios o los poseedores, deberán determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aun en el caso de que se encuentren exentos del pago del impuesto predial.

Los contribuyentes podrán optar por determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aplicando a los mismos, los valores unitarios a que se refiere el artículo 129 de este Código, así como la metodología establecida en este ordenamiento legal.”

El Artículo 129 del Código Fiscal de la CDMX, menciona que la Asamblea emitirá anualmente la relación de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a él, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, que servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo. Estos valores unitarios son emitidos por la autoridad en el mes de diciembre de cada año.
(CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO, s. f.)

¿Cuál es la vigencia de los avalúos catastrales según Artículo 24 del Código Fiscal de la CDMX?

Los avalúos para realizar la actualización de datos catastrales y para efectuar el pago del impuesto predial tienen vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se efectuó.

Normas de Aplicación para la realización de un Avalúo Catastral.

Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de Suelo a un inmueble específico, se determinará primero la Alcaldía a que corresponda. Según su ubicación se constatará si se encuentra comprendido dentro de la Tabla de Colonia Catastral de tipo Enclave de Valor, Corredor de Valor o Área de Valor, el valor unitario que haya correspondido se multiplicará por el número de metros cuadrados de terreno, con lo que se obtendrá el valor total del suelo del inmueble.

Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de las construcciones, se considerarán las superficies cubiertas o techos y las superficies que no posean cubiertas o techos, según sea el caso. Para determinar el valor de la construcción se clasificará el inmueble en el tipo y clase que le correspondan: con este tipo y clase se tomará el valor unitario de la construcción, establecidos en la tabla de valores unitarios de las construcciones y se multiplicará por los metros cuadrados de la construcción, con lo que se obtendrá el valor total de la edificación.

Para la determinación del valor de la construcción de un inmueble de uso habitacional se considerarán todos los espacios cubiertos propios de este uso incluyendo, entre otros, los cuartos de servicio, patios, cajón de estacionamiento, cocheras.

En caso de inmuebles de uso habitacional sujetos al régimen de propiedad en condominio, se considerará además la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde conforme a su indiviso. Estas áreas comunes se considerarán como uso habitacional si están en el mismo cuerpo constructivo, si están separadas estructuralmente serán clasificadas de acuerdo a sus usos, rangos de nivel, clases y edades, se considerará cada uso cubierto y descubierto según aplique.

El valor total de la construcción de inmuebles de uso habitacional sujetos a régimen de propiedad en condominio se obtendrá de la suma del valor de la construcción privativa y el valor de la construcción común.

En los inmuebles de uso no habitacional, se considerará cada uso cubierto y descubierto según aplique se determinará su tipo y clase que le corresponda. Los inmuebles en esta situación, deberán determinar el valor de la construcción con la suma total de cada una de ellas.

Para el inmueble que cuenta con distintos usos, incluso habitacional, cuando las personas residan de manera ocasional o para resguardar dichos inmuebles, se debe tomar el valor de cada una y sumarse a las restantes para así obtener el valor total de la construcción.

Al resultado obtenido se le aplicará una reducción según el número de años transcurridos desde que se terminó la construcción o desde la última remodelación que hubiere afectado a por lo menos un 30% de la superficie construida considerando todas las plantas del inmueble, en razón del 0.8 % para cada año transcurrido, sin que en ningún caso se descuente más del 40%. Si los inmuebles tuvieran porciones de construcción con diferentes fechas de terminación, la reducción procederá por cada porción, según el número de años transcurridos desde que se terminó cada una de ellas.

Cuando el inmueble cuente con instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, el valor resultante se incrementará en 8%.

El valor del suelo del inmueble, de sus construcciones y de sus instalaciones especiales, según sea el caso, se sumarán para obtener el valor catastral del inmueble.

Requisitos para la realización de un avalúo catastral.

Es importante contar con los siguientes documentos de manera electrónica:

Copia de la escritura o régimen en condominio donde vengan las medidas y colindancias del inmueble o terreno.
Copia de la boleta predial y del agua actuales.
Copia del INE del interesado.
Manifestación de construcción o Terminación de obra.
Planos arquitectónicos y estructurales según sea el caso, de preferencia en autocad. Deben contener (plantas, cortes y fachadas).
Información adicional que pueda ser ayuda la realización del avalúo.

¿Cómo obtener el valor catastral de una casa, departamento, oficina, industria, hotel, escuela, hospital, terreno, etc. etc.?

PROCEDIMIENTO:

1.- Identificar si el terreno se ubica en área de valor, enclave de valor o corredor de valor.

2.- Buscar en la tabla de valores el valor unitario del terreno para el área de valor, enclave de valor o corredor de valor que corresponda.
3.- Multiplicar este valor por la superficie del terreno del inmueble. Si se trata de condominios, aplicar los porcentajes de indivisos respectivos.
4.- Clasificar las construcciones por tipos: uso, rango de nivel y clase.
5.- Localizar en las tablas de valores unitarios de construcción los valores unitarios aplicables.
6.- Aplicar los deméritos por edad a cada tipo de construcción establecido, teniendo como límite una depreciación máxima del 40 %, es decir que el factor de depreciación puede alcanzar un valor mínimo de 0.60.
7.- Si el inmueble tiene instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se debe añadir el 8 % del valor de las construcciones.
8.- Sumar los resultados obtenidos de terreno, construcciones e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

¿Quiénes pueden hacer un avalúo catastral?

Peritos valuadores registrados ante la autoridad fiscal.
Instituciones de crédito,
Sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto específico sea la realización de avalúos.
Dirección General de Patrimonio Inmobiliario
Corredores Públicos.

¿Cuándo se efectúa el pago del impuesto predial?

El contribuyente declara una vez al año el valor catastral de sus inmuebles. Los pagos pueden ser en forma bimestral o anual.

Ejemplo del análisis catastral de un Local Comercial

Las Unidades de Valuación se rigen por aranceles que se aplican a los diferentes rangos de precios de los inmuebles que pueden ir desde $3000.00 hasta $50,000.00 y en el caso de grandes construcciones como edificios de Oficinas, naves industriales, plazas comerciales, hoteles, escuelas etc. se realiza una cotización personalizada basada en el trabajo a realizar como: inspección física a los inmuebles, trabajo de gabinete, certificación y firma del perito con registro de tesorería.