¿Qué es un avalúo?

Un avalúo es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.

El proceso valuatorio inicia cuando el valuador ha identificado y comprendido perfectamente todos los aspectos inherentes al avalúo en cuestión y concluye cuando entrega el Dictamen Valuatorio. El procedimiento para lograr obtener la conclusión del aspecto valuatorio dependerá de la naturaleza del avalúo y de la disponibilidad de información.

En todo avalúo, el propósito es la formulación de una opinión o dictamen sobre el valor, perfectamente documentada y apoyada, que demuestre que el valuador consideró todos los parámetros que afectan el valor de los bienes que están siendo valuados.

El grado de certeza del avalúo, dependerá de la experiencia e integridad del valuador y principalmente de la destreza con que interprete y procese la información. Su validez estará influenciada por la accesibilidad de datos e información pertinente.

Definiciones

Tal como se puede observar, valor es la palabra clave que eslabona los diferentes segmentos de la actividad valuatoria, debido a que el objetivo de todo avalúo es estimar el valor, por tanto, es pertinente definir el término valor y su diferencia con respecto a otros términos frecuentemente utilizados, tales como costo y precio.

  • Valor: Es lo que vale una persona o un objeto material o intangible. Es una palabra con muchos significados que, por ser un símbolo de ideas, no puede ser definido con precisión. Existe gran variedad de valores, por lo que casi podemos afirmar que hay tantos valores, como cualidades o características propias de los objetos que sean susceptibles de comparación, de la percepción que los actores involucrados o del propósito mismo de su búsqueda
  • Costo: Es el monto de la erogación realizada para reproducir o reemplazar un bien. El costo no incluye la utilidad, ni los impuestos derivados de la venta.
  • Precio: Comúnmente el significado de precio, está asociado a una operación de compra-venta. El precio representa la cantidad o suma de dinero en que un comerciante o un vendedor, ofertan un producto o servicio. Si el comprador está dispuesto a pagar dicha cantidad, el precio tiende a constituirse en valor.

El precio lo fija el productor, vendedor o propietario; el valor lo establece el mercado. El precio de un bien o servicio está integrado por la suma de:

Costo directo + Costo indirecto + Utilidad de Impuestos

El valor no es una característica inherente a un objeto, sino que depende del grado de deseabilidad del hombre; varía entre los hombres y es cambiante con el tiempo.

En términos valuatorios, la palabra “valor” se ha definido como: la relación entre un objeto deseado y un comprador en potencia. Sin embargo, es fundamental poder distinguir entre “valor de uso” y “valor de cambio”.

  • Valor de uso: Es el valor que tiene un bien de acuerdo con su función o utilidad, implica un sentido de mérito o de posesión; por ejemplo: valor sentimental, valor histórico, valor potencial, valor de inversión, valor en libros, valor subjetivo, etc.
  • Valor de cambio: Es el que representa el valor comercial de un bien.

La definición de valor que comúnmente se utiliza en los avalúos es la siguiente:

  • Valor comercial: Es la máxima suma de dinero de la cual podría razonablemente esperarse que se celebraría una operación de compra-venta, entre un vendedor interesado en vender, pero sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de efectuar dicha operación; ni obligado a vender y un comprador prudente, listo y deseoso de comprar, pero sin ninguna necesidad urgente ni imperiosa de hacerlo. Ambos con pleno conocimiento de todos los usos, ventajas y desventajas que tiene el bien valuado.

En ANEPSA contamos con un equipo especializado en avalúo de maquinaria y equipo, este avalúo permite conocer el estado de toda la maquinaria y equipo de tu empresa, conocer su valor ante el mercado, etc.

Establecemos las bases, conceptos, técnicas y enfoques establecidos para el cálculo del valor justo de la maquinaria y equipo de cualquier tipo.

Los activos sujetos a este tipo de avalúo son: Maquinaria y equipo, mobiliario, equipo de cómputo, equipo de oficina y equipo de transporte, otros, etc.

El avalúo de maquinaria y equipo garantiza que el método que requieren sea el apropiado para las siguientes operaciones:

Características que determinan el valor justo del mercado de la maquinaria y equipo

Se analiza la situación de un activo con la intención de tomar la mejor decisión: actualizar, reparar, dar de baja o cambiar el activo.

  • Grado de comercialización y/o marca
  • El mantenimiento otorgado
  • Daños visibles – Daños no visibles
  • Complementos añadidos al activo
  • Incidentes Reparaciones
  • Depreciaciones especiales
  • Tecnología

Propósitos del avalúo de maquinaria y equipo

  • Compra – Venta
  • Renta
  • Re-expresión de Estados Financieros
  • Créditos y Seguros
  • Garantías Fiscales
  • Auditorías Internas o Externas
  • Fusiones
  • Transferencia de Activos (Precios de Transferencia)
  • Dictámenes IFRS y NIIF


Rangos de valores (de mayor a menor) para avalúo de maquinaria: 

a) Valor de reproducción nuevo

b) Valor de reposición nuevo

c) Valor neto de reposición

d) Valor comercial o valor justo de mercado

e) Valor de liquidación

f) Valor de rescate

g) Valor de chatarra

Dependiendo de la finalidad o propósito de los avalúos pueden ser necesarios diferentes valores; a continuación, se enuncian algunos ejemplos:

Avalúo de Maquinaria según propósito del cliente:

Transferencia

   a) Valor Neto de Reposición

b) Valor Comercial

c) Valor Justo de Mercado

d) Valor de liquidación  

Financiamiento

   a) Valor Neto de Reposición

b) Valor Comercial

c) Valor Justo de Mercado

d) Valor de Liquidación

e) Valor de Negocio en Marcha

Enajenación

  1. Valor Neto de Reposición
  2. Valor Comercial
  3. Valor Justo de Mercado
  4. Valor de Negocio en Marcha

Impuesto sobre la renta

  1. Valor Neto de Reposición
  2. Valor Comercial
  3. Valor Justo de Mercado
  4. Valor de Negocio en Marcha

Seguros

  1. Valor de Reposición Nuevo Asegurable
  2. Valor Neto de Reposición Asegurable

c) Valor Comercial

d) Valor Justo de Mercado

Metodologías de Avalúo de Maquinaria

Enfoque de Costo

El enfoque de costos se basa en la siguiente premisa: Un comprador bien informado no pagará más por un activo que el costo de la reproducción de un sustituto con la misma utilidad que el activo en cuestión. Precisamente en este concepto se fundamente el Principio de Sustitución.

Este enfoque considera que el máximo valor de un activo para un comprador bien informado es la cantidad de dinero que a la fecha se requiere para reproducir o reponer un activo nuevo, con una utilidad igual. Cuando un activo no es nuevo, se debe ajustar el valor actual, para que refleje todas las formas de depreciación atribuibles al activo, a la fecha del avalúo. La base el Enfoque de Costos es: “El valor de reproducción nuevo o el valor de reposición nuevo, o una combinación de ambos” Esto precisamente constituye el punto de partida más común en el proceso de valuación. En el enfoque de Costos existen dos procedimientos para la formulación de avalúos de equipos industriales, ambos muy utilizados; sin embargo, conducen a resultados diferentes. En el siguiente capítulo se ampliará esta información.

Enfoque de Mercado

Este enfoque se basa en la recopilación en el mercado de datos relacionados con los activos que se estén valuando. También se le conoce como: “Método de comparación de Ventas”. El objetivo principal es determinar la deseabilidad de los bienes. Para ello, se investigan portales de venta u ofertas recientes de activos similares o iguales que en ese momento existan en el caso de los activos que se estén valuando. Si los activos comparables no son iguales a los activos en cuestión, es preciso realizar ajustes para que se aproximen lo más posible al sujeto. Algunos de los ajustes que se realizan consideran: la antigüedad, condiciones físicas y la capacidad de producción del bien por ser valuado. El primer paso para conseguir información de mercado es contactar con vendedores de equipo usado (del mismo tipo que se está valuando) para obtener precios de venta recientes o precios de ofertas actuales.

Asegurándose conversar con varios proveedores, debido a que existe gran diversidad de valores de mercado por diferentes razones. La información de mercado se puede obtener de diversas fuentes, tales como: – Vendedores de equipos usados – Vendedores de equipos nuevos – Publicaciones especializadas – Anuncios en el periódico – Ventas privadas – Ventas por subasta – Internet Es recomendable registrar la información obtenida en una base de datos, anotando la fuente de procedencia y demás información pertinente pues puede presentarse la necesidad de hacer aclaraciones.

Enfoque de Ingresos

El enfoque de Ingresos considera que el valor está representado por el valor actual de los beneficios futuros, derivados de la propiedad de un bien; y por lo general se mide mediante la capitalización de un nivel específico de ingresos. En el caso de maquinaria y equipo, este procedimiento es poco utilizado por los valuadores, principalmente debido a la dificultad para establecer los ingresos que son atribuibles a cada uno de los bienes o máquinas que se valúan. Para la aplicación del C-15 es indispensable conocer el ingreso que genera el o maquinaria que se analiza.