Avalúo Fiscal

¿Qué es el Avalúo Fiscal?

El avalúo fiscal es una valoración oficial que realiza la autoridad competente sobre un inmueble con el fin de determinar su valor para efectos fiscales. Este avalúo es fundamental para calcular impuestos como el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto por Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI). A diferencia de un avalúo comercial, que se basa en el mercado y busca establecer un precio de venta, el avalúo fiscal se centra en criterios tributarios y normativas específicas, estableciendo una base gravable para las contribuciones que el propietario debe pagar.

Los Avalúos Fiscales se pueden clasificar en tres:

Avalúos para deducción fiscal por mejoras (ISR)
Avalúo por Adquisición de Bienes Inmuebles
Avalúo Catastral

El principal objetivo de un avalúo fiscal es fijar un impuesto territorial, que en México se le conoce como contribuciones, los valores son puestos por entidades públicas con fines fiscales.

¿Para qué sirve un avalúo fiscal?

Los Avalúos Fiscales sirven para el cálculo del Impuesto de Adquisición(ISAI) e ISR. Se puede conceptualizar que mediante el valor físico de los bienes inmuebles se pretenden medir el gravamen fiscal o el deducible correspondiente, según sea el caso, son de utilidad para las autoridades fiscales y/o el usuario en particular.

Cuando se va a vender un bien inmueble se incurre en un pago obligatorio del ISR, según la ley ISR en el articulo 205 es posible hacer deducible y por lo tanto bajar el pago de gravamen al ISR por vender un inmueble cuando se comprueban gastos de inversión sobre el bien inmueble sujeto.

Cuando se lleva a cabo la inversión en inmueble en tema de mejoras se tiene que calcular el costo de las inversiones en las cuales se haya incurrido a través de las mejoras y las ampliaciones al bien, para esto se tendrá que dar el costo total en el dictamen de valor en el aviso de terminación de obra. Esto según lo mencionado en el articulo 121 de la ley de ISR fracción II;

Las autoridades fiscales podrán tomar en cuenta el avaluó como parte del los costos de las inversiones cuando este tenga un valor inferior al 10% respecto al valor de la inversión que se contenga en el aviso de terminación de obra.

¿Quiénes pueden hacer un avalúo fiscal?

El avalúo fiscal en la Ciudad de México debe ser realizado por peritos valuadores certificados y registrados ante las autoridades competentes. Esto incluye tanto a personas físicas como a personas morales. Para garantizar la validez y la precisión del avalúo, es esencial que el valuador cumpla con ciertos requisitos.

Peritos Valuadores Certificados: Los peritos deben contar con una cédula profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública (SEP) en el área de Valuación de Bienes Inmuebles. Esta certificación asegura que el valuador tiene la formación académica y el conocimiento necesario para realizar evaluaciones precisas y confiables.
Registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF): Tanto personas físicas como morales deben estar registradas y tener su registro vigente ante la SHF. Este registro es crucial, ya que garantiza que el valuador ha cumplido con los estándares establecidos y es reconocido oficialmente para realizar avalúos fiscales.
Cumplimiento de Normativas: Los valuadores deben estar familiarizados con las normativas y regulaciones fiscales que rigen el proceso de avalúo. Esto incluye la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), el Código Fiscal de la Federación, y otras disposiciones locales que puedan ser relevantes.
Experiencia y Especialización: Es recomendable que el perito valuador tenga experiencia específica en el tipo de inmueble que se va a evaluar. Por ejemplo, la valuación de propiedades comerciales puede requerir un enfoque diferente al de la valuación de inmuebles residenciales o terrenos.
Transparencia y Ética Profesional: Los valuadores deben actuar con transparencia y ética, presentando un informe detallado que justifique el valor asignado al inmueble. Esto es esencial no solo para el cumplimiento de las obligaciones fiscales, sino también para mantener la confianza de los propietarios y las autoridades.
Instituciones de Valuación: Además de los peritos individuales, existen instituciones y empresas dedicadas a la valuación de bienes inmuebles que cuentan con personal calificado y los registros necesarios. Estas organizaciones pueden ofrecer un enfoque más estructurado y recursos adicionales para realizar avalúos complejos.

Al elegir un perito valuador, es fundamental verificar su registro y certificaciones, así como consultar opiniones y referencias de otros clientes para asegurarse de que se selecciona a un profesional confiable y competente. Un avalúo fiscal preciso no solo es importante para cumplir con las obligaciones tributarias, sino que también puede influir en decisiones financieras significativas relacionadas con el inmueble.

Recomendaciones

Al elegir a un perito valuador, es fundamental considerar los siguientes aspectos:

Experiencia y Referencias: Asegúrate de que el valuador tenga experiencia en el tipo de inmueble que necesitas valorar y verifica referencias de trabajos previos.
Certificación y Registro: Confirma que el valuador esté registrado ante la SHF y cuente con las certificaciones necesarias.
Transparencia en el Proceso: Pregunta sobre el proceso de avalúo, qué factores se tomarán en cuenta y cómo se determina el valor final. Un buen valuador deberá ser capaz de explicarte su metodología de manera clara.

¿Cuándo es necesario un avalúo fiscal?

Cuando se va a realizar el traslado de dominio de ISAI e ISR. Por ejemplo, cuando se adquiere un inmueble por:

Compra/Venta
Juicios Testamentarios
Adjudicaciones
Fusiones o Divisiones

También se puede utilizar para establecer el régimen de condominio específico a la propiedad. Esto debe estar bajo el formato vinculado y necesario al procedimiento y en todo caso con la autoridad federal o municipal pertinente.

Ejemplos prácticos de Avalúo Fiscal

Compra/Venta de un Inmueble: Al adquirir una propiedad, es obligatorio realizar un avalúo fiscal para determinar el ISAI que se debe pagar. Por ejemplo, si una persona compra un departamento, el avalúo ayudará a establecer el monto de este impuesto.

Sucesiones: En un proceso de herencia, el avalúo fiscal es esencial para determinar el valor de los bienes que se están transfiriendo a los herederos, y así calcular el ISR que puedan tener que pagar.

Juicios Testamentarios: Durante la ejecución de un testamento, se requiere un avalúo para valorar correctamente los bienes que serán distribuidos entre los beneficiarios.

¿Qué aspectos se toman en cuenta?

Para realizar un Avalúo Fiscal se toman en cuenta los siguientes puntos:

Entorno urbano.
Ubicación.
Uso del inmueble.
Tipos de inmuebles de la zona.
Condiciones físicas.
Tipo de acabados y sus condiciones.
Toma de fotografías para el reporte del avalúo fiscal.
Servicios en los que se cuenta la propiedad.
La rentabilidad del bien inmueble.

Si se trata de un Avalúo Fiscal de una fecha anterior a la que se practica, se realizará el siguiente procedimiento:

Se determinará el valor del bien a la fecha actual.

El valor será ajustado al índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se realizó el avalúo entre el índice del mes al cual es requerido.

Ese resultado será el valor del bien a la fecha a la que fue solicitado.

¿Qué vigencia tiene un avaluó fiscal?

De acuerdo con el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, que indica:

Artículo 3: “Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.”

Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
Instituciones de crédito
Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes

La vigencia de los avalúos para efectos fiscales tiene una vigencia de 1 año siempre y cuando el inmueble no haya experimentado modificaciones estructurales o cambios en las condiciones económicas.